トピックス20031106




不動産融資拡大・賃貸住宅競争・住宅コンバージョン/トピックス



バードレポート・トピックス版2003.11.6.
  • 海外から孫悟空を借りたら源泉税
  • 不動産融資への融資枠拡大の可能性
  • 東京都心の賃貸住宅大競争…本当に埋まるの?。
  • 賃貸ビルから住宅へのコンバージョンビジネス
  • 日本郵政公社の不動産有効活用はどうなるか


海外から孫悟空を借りたら源泉税


名古屋の東山動物園が源泉税の申告漏れ。これは同動物園が中国の「野生生物保護協会」から孫悟空のモデルとされる「キンシコウ」というサルを海外から借り受けたことが原因です。動物園は協会に約5000万円を寄付しましたが、これが「動物の使用料」であり、源泉徴収義務が生じるからとのことです。かつて神戸の王子動物公園がパンダとキンシコウを借り受けたときも起きていました。

外資による日本への投資については不動産賃貸料や利子の源泉徴収は大きな問題になります。源泉分のリターンが違ってきますので、源泉されるか否かについてはまさに目の色を変えて注目します。しかし動物園では動物の貸し借りで源泉されるとは夢にも思わなかったようです。(2003.11.3.納税通信)

不動産融資への融資枠拡大の可能性


「『土地デフレ終焉』本当か…マネーの東京集中で上昇」という記事。(日経金融2003.10.22号)

東京の都心部での賃貸資産利回りは6%前後から5%前後にまで低下(すなわち値上がり)。新築マンションの平均坪単価は2003年に入り上昇しています。

また現在検討中の国際決済銀行(BIS)規制では不動産融資の中心となる中小企業向けのリスク掛け目が100%から75%に緩和される見通しだそうです。

そうなれば銀行は現状の自己資本比率を保ったままでも融資枠を3割伸ばせるようになります。不動産に更にお金が出るようになるのでしょうか。

東京都心の賃貸住宅大競争…本当に埋まるの?。


銀座近く隅田川にかかる勝どき橋のたもとで43階建て512戸の賃貸マンションが完成し賃借人募集を始めています。家賃は14万円から50万円。そこから道路を渡ると30uから86uの265戸の賃貸マンションが完成。そのマンションの向かいには賃貸と思われる32階建てタワーマンションの建築のお知らせ看板。そして隅田川の向こうを見れば汐留の公団賃貸56階建て総戸数740戸が募集間近か。

思わず「うーん埋まるんだろうか…。」高利回りの投資用マンション販売は好調のようです。また住宅系に投資をするREITも話題になっています。

月刊プロパティマネジメント2003.11月号によれば、銀座地区及び銀座東と呼ばれる銀座隣接の築地・入船・湊等の地区(前記の勝どきや汐留は含まない)での2002年以降完成・完成予定の新築マンションの合計床面積をワンルームマンションに換算すると1万戸、DINKS向けの45u2LDKタイプに換算しても5000戸を超える凄まじい供給量です。

他の賃貸マンション相場にも影響しそうです。

賃貸ビルから住宅へのコンバージョンビジネス


都心オフィスを住宅へコンバージョンし投資家へ転売するビジネスが始まっているようです。賃貸ビルとしては収益が見込めなくとも賃貸住宅ならば高家賃が期待できる地域が東京では多くなっています。

そんな地域での買い手のつかないビルを買い取り、住宅にコンバージョンしてから利回り商品として販売します。(日経アーキテクチュアー2003.10.13号)

またこれまでの住宅へのコンバージョン事例は、採光等の関係からか、狭小ビルでの小戸数がほとんどでしたが、日本土地建物は青山で敷地691u延床4047uのビルを35uから65uの全45戸にコンバージョンします。これまでの日本でのコンバージョン事例では最大規模だとか。(週刊住宅2003.10.30)

日本郵政公社の不動産有効活用はどうなるか


東京駅の駅前に東京中央郵便局があります。人気の丸ビルよりも東京駅に近い超超一等地です。すでにここでは集配仕分け業務をやっていないのでいつ再開発をしても支障はありません。

郵政公社法には、取得価額2億円以上の土地建物の貸付けは例外を除き総務大臣の許可を受けなければならず、まして大規模再開発などの不動産事業は認められていません。ちなみに公社発足と同時に公社に吸収された事業団があって、その事業団は貸ビルを所有していました。なんと吸収により貸ビル事業は停止に追い込まれてしまいテナントと立退交渉中だとか。(週刊ダイヤモンド2003.11.8号)

東京中央郵便局と向き合う旧国鉄本社跡地は売却され再開発ビルの建築中です。今やJRもNTTも不動産ビジネスに力を入れます。大都市の駅前に大きな郵便局があります。いずれ郵政公社法も改正されて活用売却がなされていくのでしょう。





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