トピックス20040303




住宅ローン斡旋ビジネス・不動産ネットオークション・外貨建て個人年金…消費者は愚かか?



バードレポート・トピックス版2004.3.3.

  • 住宅ローン斡旋のニュービジネスがスタート
  • ネットオークション…不動産流通革命の可能性

  • 外貨建て個人年金が続々と…消費者は愚かか?


住宅ローン斡旋のニュービジネスがスタート



三井生命が住宅ローンを銀行に仲介し、このローン仲介への斡旋手数料を収益源にするそうです。

「契約者と頻繁に接触する7000人の営業職員網を生かし、融資希望者を三井住友銀行に紹介、成約したら(銀行から)仲介料を得る。(日経2004.3.1.)」

この記事のポイントは、銀行に住宅ローンを斡旋すれば、その斡旋に対して銀行が仲介料を支払うことができるということです。これまでは一部の外資系銀行を除き、融資先を紹介しても銀行が紹介料を支払う仕組みはなかったはずです。しかしいよいよその仕組みが動き出しそうです。

「金融庁は一部の銀行業務を委託形式で一般企業へ開放する。銀行免許なしで融資申込みなどが扱えるようになる。…コンビニ大手ローソンが北陸銀行と提携、6月にも店頭情報端末で融資申込みなどの取り次ぎをはじめる。(日経2003.3.27)」

昨年春のこの新聞記事から1年。流れはいよいよ住宅ローンにまでたどりついたようです。

アメリカでは住宅購入者や住宅ローン借り換え希望者は「モーゲージブローカー」にまず相談するといいます。これは銀行の代理店です。日本では保険代理店をイメージすればいいのではないでしょうか。

住宅ローンの顧客を金融機関に紹介斡旋して手数料を得ます。同じ住宅ローンでも様々な金利を顧客に選択提示でき、高金利の住宅ローン客を紹介すれば手数料は高くなります。逆に金融機関に対しての手数料(?)を支払えば超低金利ローンも可能です。

モーゲージブローカーは数人規模が多く全米3万社といいます。実行される住宅ローンの半数はこのブローカー経由です。商品比較ができ手数料を顧客と融通することで、銀行窓口で直接借入れるより有利な条件にもなるようです。住宅ローン斡旋ビジネスが日本でも始まりそうです。

ネットオークション…不動産流通革命の可能性



産業再生機構の支援で再建中のダイア建設は、昨年末に在庫のマンションをネットオークションにかけました。3月末までという期限制約のなかでの、最低入札価格の合計は82億円という大規模なインターネット上でのオークションでした。

この結果として出品1229戸のうち9割が落札され、回収額は計画額を10%強上回りました。外資などのバルク処分では20%以上値引かれるのが相場といいますから、オークションは大成功だったようです。

オークションを手掛けたアイディーユーは株式公開し、更に個人間不動産売買サイト構築を始めます。

「『ネットは入り口』『取引は相対で』という不動産流通事業者の考え方には、なるほど合理性もある。だが、使い様によってはオークションが『はまる』のである。…今の勢いで…個人取引の分野においても一定の成功を収めた場合、ITを活用した『不動産流通革命』に結びつく可能性を秘め」ています。

(日刊不動産経済通信2004.2.23.)

外貨建て個人年金が続々と…消費者は愚かか?



外貨建て個人年金の発売が続いています。旧GEエジソン生命が98年に発売した「えんドル君」から始まり、アリコジャパンが続きました。今年になってからAIGスター生命、東京海上日動あんしん生命がそれぞれ外貨建て年金の発売を開始しています。

変額年金の銀行窓販が進み、個人年金市場は急拡大中です。手ごろなリスクの外貨建て資産をも保有したいというニーズを取り込みます。

これら外貨建て商品は一時払いが基本ですが月払いも一部で採用され、また死亡時の保険金については円建てでの最低保証のある商品も登場しています。

(保険情報2004.3.5.)

「これまで生保は『消費者は生命保険の必要性を自覚しておらず、営業職員による説得が不可欠』と主張してきた。しかし、消費者はそんなに愚かなのだろうか。」とは日経金融2004.2.26での特集記事「10年後の保険」での記者による問いかけです。

日本の消費者は成熟しました。外貨建て商品さえも自らの判断で自由な商品選択の対象にしています。

この日経金融は「一般の商品では当たり前の消費者主導の波が、今後10年で保険業界にも押し寄せる可能性がある」とこの特集記事をしめています。

しかし一部生保の経営者は依然「消費者は愚か」と思っているようです。月刊現代3月号に「全面勝利・生保が詐欺的契約の非を認めた」という保険契約の下取りについての実録記事があります。これを読むとそう感じざるを得ません。残念なことです。



cats_back.gif





バードレポートとは


 
clip_blue_1.gif




前号

次号


関連する項目
不動産ビジネス手法
不動産と金融会計
相続税対策申告
トピックス版2004年

このレポートと同じ年分リスト
2004年リスト




あんしん生命資料請求
  • 使わなかったら払った保険料が全額戻ってくる医療保険

保険ショップインフォ
  • 地域から探す
  • 保険ショップの使い倒し方

保険ショップ


バードレポート

Google
Web検索
当サイト検索

バードレポート項目別
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
不動産と金融会計
定期借地権定期借家
不動産証券化
債務整理と企業再生
不良債権処理
債務処理の税務
相続税対策申告
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
譲渡税買換特例
住宅税制住宅減税
固定資産税
税制改正
その他不動産税制
その他税制
相続対策と遺産分割
生命保険
その他不動産関連
その他
トピックス版・年別リスト
カネボウ劇場
発行元情報

バードレポート発行順
発行年順リスト
clip_blue_1.gif
clip_blue_3.gif