トピックス20040318




都有地定借戸建住宅・近畿地信託は無配当・期間20年超の事業用定期借地権・賃貸オフィス賃料アップ・コンパクト分譲から投資用賃



バードレポート・トピックス版2004.3.18.

  • 東京都主導の都有地による定借戸建住宅の供給
  • 近畿自治体の土地信託は大半が無配当
  • 期間20年超の事業用定期借地権が可能になる
  • 賃貸オフィスの再活性化による賃料アップ
  • コンパクト分譲マンションから投資用賃貸へ


東京都主導の都有地による定借戸建住宅の供給



東京都は東村山市に所有する9.5ヘクタールの土地について、中小工務店などの参画を募って、定期借地権方式の分譲住宅の供給支援をします。

建物の仕様の標準化や流通経費の効率化等を図り、平均的な建物価格は3割低減を目標とし、土地を定期借地とすることで販売価格は2000万円台。供給戸数は最大で200戸から300戸規模です。ちなみに敷地は都営住宅の跡地です。

(日刊不動産経済通信2004.3.16.)

東京都は都心部の都有地では定期借地権を使っての再開発に関与していました。そして郊外の住宅地でも定期借地権の土地供給を行います。これだけの規模の都有地定期借地権住宅が一気に供給されればこの地域の不動産市場に大きな影響がでるでしょう。

近畿自治体の土地信託は大半が無配当



自治体が土地有効活用するときに利用するのは土地信託です。自ら大家になる必要がありませんので、土地を信託銀行に信託してあとは信託銀行にお任せです。そして配当だけを受け取ります。

ただし土地信託をしたとしても事業がうまくいかなければその借金返済の責任は信託銀行が負うのではなく自治体が負います。

近畿圏の自治体が手掛ける土地信託の大半が厳しい状況になっています。2002年度では主要8事業のうち7事業(オーク200・フェスティバルゲート・オスカードリーム他)の配当はゼロです。累積赤字を抱えたまま収支を改善できなければ、最終的に自治体が負債をかぶります。

(日経金融2004.3.16.)

改めて考えてみれば自治体の土地活用については定期借地が一番低リスクでいいのかもれません。なにしろ借金なして土地を貸すだけですから。

期間20年超の事業用定期借地権が可能になる



現行法の事業用定期借地は10年以上20年以下が要件です。マンションやオフィスビルの一般定期借地は50年以上。30年で可能な建物譲渡特約付もありますが、使い勝手が悪く利用されていません。期間20年超50年未満の定期借地は困難です。そのために土地活用がうまく進みません。

自民党は土地の有効活用を促すために事業用定期借地権の設定については期間が10年以上であれば自由に設定できるように借地借家法を改正する方向です。3月中旬国会提出見込みとのことです。

(住宅新報2004.3.16.)

定期借地権そのものがかなり一般化しています。期間が30年や40年の事業用定期借地が可能になれば、物流センターその他、定期借地方式による土地活用は広がるでしょう。なお事業用定期借地の改正ですので、住宅やマンションの一般定期借地はこれまで通り期間50年以上です。

賃貸オフィスの再活性化による賃料アップ



アーバンコーポレーションは東京青山で築39年オフィスビルの再活性化事業を進めています。このビルの問題点は3階以上については天井高が2.5mしかないこと。そこで偶数階の床を部分的に取り払います。出来上がるのはロフト付の吹き抜けオフィスといったところです。賃貸面積が減少した分、付加価値創造による賃料単価引き上げを狙えます。

(月刊プロパティマネジメント2004.3月号)

六本木のあるオフィスビルは空室対策にOAフロア新設等だけでなく、ムク材のフローリング、麻のカーペット、柱にはレンガというオフィスらしくない内装にしました。賃料はグンとアップし満室です。

(日経不動産マーケット情報2004.3月号)

コンパクト分譲マンションから投資用賃貸へ



住友不動産はシングルやDINKSなど実需層をターゲットとしたコンパクトマンション用に仕入れた用地を、投資用賃貸マンションに転換できるか検討しているそうです。コンパクトマンション市場が供給過剰ぎみな一方で投資用賃貸マンション需要がファンド向けに拡大していることが背景です。

(日刊工業新聞2004.3.9.)

週刊ダイヤモンド2004.3.15.号の特集は「マンション大異変」。新築マンションについて「一声2000万円値引き」もあるようで、値引き販売の実情が伝えられています。潜在的な在庫は増え続けいずれ限界をこえるという意見もあります。首都圏のマンション市場が転機を迎えているのでしょうか。



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