トピックス20040401




競売不動産評価「ひやり」・土壌汚染リスク・アパート入居クレジット・JA共済と日本生命



バードレポート・トピックス版2004.4.1.

  • 競売不動産評価での「ひやり」集
  • 不動産売買での土壌汚染のリスク
  • ファシリティマネジメントの普及で空室率上昇
  • アパート入居費用はクレジットで分割払い
  • JA共済が日本生命を凌駕する日


競売不動産評価での「ひやり」集


競売物件の価格を決定する不動産鑑定士さんの座談会でそれぞれがご自身の「ひやり」体験を披露しています。不動産実務の注意点に直結しています。

1.農家住宅は広い敷地に多くの建物が散在。物置は未登記建物だろうと思っていたら直前に親族名義で所有権保存登記される。競落物件の中に他人所有の建物が存在したこととなり問題化する。

2.競売が進み競落人による代金納付直前に、競売土地内に都市計画予定地が含まれていることが判明し、あわてて裁判所が競売許可取り消し。

3.競売建物の公共下水道をつなぐ配管が隣接地所有地を通っていて、隣接地主は「撤去してもらう」と主張。評価書にその旨を追記。

4.位置指定道路に接面していると思っていたら、位置指定道路を勝手に延長したものだった。

5.自殺があったとのうわさ。しかし警察や近隣で聞き込みしても分からないので1割の評価減をした。

(不動産鑑定2004.4月号)

不動産売買での土壌汚染のリスク


東急電鉄がマンション用地として売却した土地を堀削したところ大量のゴミが。東急電鉄は売買代金129億円を返還、着工済み建設費等43億円の損害賠償金を支払い、50億円を投じて土壌改良をします。更に決算に際しては評価損49億円を計上です。

住友重機は売却した戸建250区画分の土地に土壌汚染が見つかり、45億円の売買契約を解除。更に和解金を支払い、55億円の特別損失を計上します。

両ケースは売主が大手だから何とかなったものの、土壌汚染が発覚して売主が資力がなければそれにより破綻し買主は身動きがとれなくなります。工場跡地やクリーニング店等跡地の売買はリスク満載です。

(日経不動産マーケット情報2004.4月号)

ファシリティマネジメントの普及で空室率上昇


住友生命総合研究所が2004年から2010年までの東京のオフィスマーケット展望をしています。空室率は2006年まで低下の可能性が大きく2007年に逆転か、というのが結論です。

この分析中で楽観的な場合(シナリオ)と悲観的な場合との分析予測がおこなわれているのですが、そこで注目しているのが「一人当たりの床面積」です。

楽観的な場合には「実質GDPの成長とともに一人当りの床面積も限度なく増加する」との前提、一方の悲観的な場合には「ファシリティマネジメントの普及等により一人当たりの床面積がこれ以上増加しない」という前提として分析しています。

ファシリティマネジメントとは、施設建物組織等を経営的視点から総合的に計画管理運営することで、最近は注目を浴びています。

一人当たりの床面積の削減もこの対象になります。ファシリティマネジメントが普及すると空室率が上昇するという斬新な視点です。

(住友生命総合研究所「オフィスマーケット展望」 森永昭彦氏)

アパート入居費用はクレジットで分割払い


クレジットカード分割払いで家賃と礼金と敷金と仲介料の支払いができます。アパート入居に際して入居時初期費用をカード分割払いにするサービスをDCカードが開始しました。

管理会社サイドでは現金管理リスクが軽減されます。契約に際して賃借人は現金不要でお気楽入居ができます。そのうえギフト券プレゼントもあります。

(全国賃貸住宅新聞2004.3.22.)

JA共済が日本生命を凌駕する日


日本生命は規模において簡易保険にはかないませんが、民間での生命保険業界の雄です。

さて日本生命とJA共済との比較です。個人保険保有契約高は271兆円に対し225兆円。両者ともここ数年は数字を減らし、減り方は日本生命が急です。このまま減るとあと10年で逆転しそうです。

日本生命(他の大手民間生保も同様)は10年ごとに保障を見直す更新型が主力で、契約は10年ごとの見直しとなり、その度に保有契約高は減ります。一方でJA共済では更新型の販売はほんのわずか。

「いたずらに『新契約競争や新商品競争』に走らず、地域密着型の契約者が安心できる保険商品に的を絞ったJA共済の生保販売戦略が、ここにきて効を奏してきたと言える」そうです。

(週刊エコノミスト2004.3.30.大地一成氏)



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