トピックス20040415




不動産鑑定評価を評価する裁判官・節税したなら国税庁報告・レバ証券化・変額年金



バードレポート・トピックス版2004.4.15.

  • 不動産鑑定評価を評価する裁判官
  • イギリスでは節税したなら国税庁に報告義務
  • 人工衛星のレバレッジドリースや証券化
  • 変額年金新商品…元本の110%を保証します。


不動産鑑定評価を評価する裁判官


国分寺駅ビルのテナントの丸井は「家賃が高過ぎる」と東京地裁に家賃減額請求しました。裁判は不動産鑑定評価のぶつかり合いでした。

現行基本家賃1億866万円プラス歩合額(1999年平均で166万円)、丸井側の鑑定評価は基本賃料8446万円、オーナー側の鑑定評価は歩合額を含み1億1100万円。裁判所から第三者鑑定が依頼されそれは9887万円(歩合額含む)。第三者鑑定に基づき家賃を約1割引き下げるという地裁判決でした。

今度は同じ鑑定評価書をもとにした東京高裁の判決。「原告や地裁が依頼した鑑定は不正確で、賃料が相当に高すぎるという証拠にはならない」とし、家賃値下げを認めずにオーナー側の勝利となりました。

鑑定評価書で戦うケースは裁判所依頼の第三者鑑定に基づく判決となるのが多いようです。そもそも裁判官の不動産鑑定評価についての実務知識はそれほど深くないはずです。しかし東京高裁は鑑定評価の中身まで踏み込み鑑定評価を評価しています。不動産鑑定士さんも気が抜けない時代になっています。

(日経不動産マーケット情報2004.4月号)

イギリスでは節税したなら国税庁に報告義務


イギリスでは会計事務所などに対して、顧客に助言したすべての節税対策について、国税庁に報告と内容の説明を義務づけます。節税策を指南したならば、その内容を国税庁に対して報告しなくてはいけません。従来は国税庁側が摘発し違法性を証明しなければなりませんでしたが、立場は逆転します。報告を怠ったり遅らしたりしたら罰金です。

問題となりそうな取引は、利益の国外移転、オプションなど金融デリバティブを駆使した一時的な損失計上、再保険による純保険料収入の圧縮、だとかで、日本においても問題となりそうなものです。

(日経金融2004.4.8.)

通常の取引と節税との境目は微妙です。節税と脱税の境も微妙なところがあります。節税策脱税策があまりに巧妙になったためにイギリスの課税当局として強行策にでたようです。日本の国税庁の担当者はどのような気持ちでこのニュースを読むことか…。

人工衛星のレバレッジドリースや証券化


レバレッジドリースについての税務否認が専門家の間で大きな話題となりました。このリースの対象は航空機がよく使われています。航空機のファイナンスを円滑にするために2001年にケープタウン条約で「航空機議定書」が採択されています。いずれ航空機についての国際的な登記簿が用意され抵当権等の扱いが定められるようです。

さて次は「宇宙資産議定書」です。例えば「宇宙に打上げられて宇宙に配置されるべきものまたは宇宙に所在するもの」…つまりこれは人工衛星です。

静止軌道上の人工衛星は現在220機。平均価格は2.5億ドル。宇宙議定書により人工衛星の担保や権利関係が明確になれば、いよいよ人工衛星のリース商品や人工衛星の証券化も現実となりそうです。

(NBL2004.4.1.号)

変額年金新商品…元本の110%を保証します。


東京三菱銀行と提携したマニュライフ生命は、運用がどんなに不調でも20 年後に年金受取とすれば、110 %を年金原資として保証をする変額年金を発売です。つまり1000万円を受け入れて20年後にはどんな運用結果でも1100万円を保証します。最低11 年以上の運用の場合は100%保証もあります。

(日経金融2004.4.1.・保険情報2004.4.16.)

選択可能な運用対象は銀行関連の投信会社の投資信託で、株式を最大50%組み込みます。値上がりしたら契約者の儲けで、損したら20年後に保険会社が元金110%を保証します。保険会社は手数料(残高に対し最大年2.55%)を受け取ります。10年前の日経平均をご存知なのかと、思わず余計な心配をしてしまいます。どんな保険数理なのでしょうか。

銀行にはいい商品。販売容易で販売したら販売手数料。運用中は関連会社に運用手数料。運用に失敗しても銀行でなく保険会社の負担。保険会社と銀行は出資関係がありますが20年後は分かりません。

週刊ダイヤモンド2004.3.20.号に「東京三菱銀行との提携で完全復活公約」というタイトルでこの保険会社社長のインタビューがあり、「窓口販売における保険商品販売について共同開発を進める」とあります。この商品も共同開発なのでしょうから銀行は20年後においても責任をとってくれるのでしょうね。



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