トピックス20040603




コンバージョン拡大・住宅ローンアドバイサー・無認可共済・東京都デベロッパー



バードレポート・トピックス版2004.6.3.

  • 第一生命がコンバージョンを拡大
  • 国土交通省が住宅ローンアドバイサーを創設
  • 無認可共済と保険業法違反との関係
  • 東京都がマンションデベロッパー参入?


第一生命がコンバージョンを拡大


老朽ビルを買い取りコンバージョン(用途転換)するビジネスが最近目立ちます。第一生命は自社ビルのコンバージョンです。金融機関が自らの所有ビルを住宅へと用途転換する時代になりました。

第一生命は東京都目黒区の築38年の自社ビルについて賃貸住宅に用途転換します。営業組織の再編により人員が減少したことで空いた事務所ビルについての有効活用策ということです。

隣接する駐車場スペースに事務所ビルを建設して、既存ビルの社員をそこに移します。そうした上で既存ビルを賃貸住宅へと改修します。

事務所ビル賃料よりも賃貸住宅賃料が高額な地域が増えています。一方でリストラは進み自社使用ビルでの空室スペースは増えます。自社ビルから賃貸住宅へとのコンバージョンも増加しそうです。

ちなみに第一生命はこれをモデルケースに位置づけており、賃貸住宅事業を拡大するそうです。

(日経不動産マーケット情報2004年6月号)

国土交通省が住宅ローンアドバイサーを創設


住宅ローン顧客を銀行に斡旋し、銀行から紹介料をもらうモーゲージブローカービジネスが日本でも始まりつつあります。国土交通省は「住宅ローンアドバイサー」資格を創設します。公益法人による資格認定で1級と2級の資格制度となるようです。

(日刊不動産経済通信2004.5.27.)

金融庁でなく国土交通省が始めていることが興味深いですね。住宅市場は国土交通省の縄張り。住宅ローン市場はその延長なのだから、不動産業界のビジネスにしようということでしょうか。

「住宅ローンアドバイサー」も「マンション管理士」と同様に不動産業なら名刺に刷り込みたい名前です。マンション管理士試験の一昨年の受験者数10万人、昨年は5万人。受験手数料9400円、登録手数料4250円、講習手数料13500円、更新登録手数料12100円。総額いくらになるか・・・なんていうヤボは止めましょう。勉強することはいいことですから。

無認可共済と保険業法違反との関係


保険免許なしで不特定多数を相手として「対価を得て人の生死・負傷・疾病に関し一定の金額を払う事業」…つまり保険業を行えば保険業法違反です。しかし不特定多数でなく特定者を相手にすれば保険業ではありません。最近の無認可共済問題です。

共済事業を始めようとするある会社が金融庁に照会し、4月12日に金融庁が文章で回答しました。

「・・・照会のあった事例は、所定の会費を支払えば特に制限なく誰でも加入できる団体を新たに設立し、対価を得て人の生死・負傷・疾病に関し一定の金額を払う事業を営むものであり、当該事業が当該団体の会員を対象とするものであるからといって、保険業法第2条第1項にいう「保険業」に該当しないとは言えないと認められる。」

(保険毎日新聞2004.5.28.)

正面から質問されれば金誘庁は「どうぞご自由に」とは言えません。「該当しないとは言えないと認められる」といった言葉で「ダメよ」と答えます。

この解釈なら多くの無認可共済は保険業法違反となるでしょう。もっともこれは金融庁が言っているだけのことであり最後は裁判所が決めることです。

ちなみに「無認可」が「悪いこと」のように言われることもありますが、無認可共済に関しては、許認可官庁がないから認可がないだけです。それだけをもって「悪いこと」というのは当りません。

東京都がマンションデベロッパー参入?


ポストに新築マンションの投げ込みちらしが入っていました。見ると「事業主体・売主」が「東京都」。

都庁のすぐそば、東京都新宿区北新宿の再開発エリアで総戸数109戸のマンションを東京都が分譲します。(ちらしに記載されている販売戸数は37戸となっています。総販売戸数は分かりません。)

マンションデベロッパーは新規参入しやすい業界です。土地を買い、ゼネコンに発注し、販売専門業者に委託をすれば、自分では汗をかかずに、何のノウハウがなくとも、とりあえずはできてしまうのです。そして結果の利益又は損失を享受するだけです。もちろんその結果には大きな差がつきますが。

マンションデベとしての東京都の事業成果はいかに。ちなみにこの分譲マンションの販売媒介は住友不動産系列、管理は三井不動産系列。東京都はまだどの系列にも組み込まれていないようです。



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