トピックス20040701




マンションデベ特殊性・マンション入札・変額個人年金の銀行手数料/トピックス



バードレポート・トピックス版2004.7.1.

  • マンションデベロッパー企業再生での特殊性
  • 新築超高層マンションの人気の部屋は入札で
  • 最高級マンションを買うと税負担数千万円
  • 生命保険の新契約は既存契約の金額を下回る
  • 変額個人年金の銀行窓販の販売手数料


マンションデベロッパー企業再生での特殊性


日刊不動産経済通信(2004.6.23.号)。中央青山監査法人の佐伯康之氏へのインタビュー記事で、マンションデベロッパーの企業再生が語られています。

「(マンション事業の特殊性は)長期的な予測が極めて難しい。せいぜい1年先しか見通せない。それを前提に3年から5年にわたる再生計画を立てなければならない。さらに仕入れが売り上げを決めることもその一つだ。仕入れから引き渡しまで、どんなに早くても1年は掛かる。そのためにマンション事業はもともと債務過剰体質を内包している。」

マンションデベの企業再生は大変のようです。利益計画を求めても長期計画がなじまない。利益のためには仕入れが必須で、仕入れれば在庫リスクが増大です。銀行の立場も微妙で、不良債権としての扱いのうらはらにマンションデベロは住宅ローン貸し出し先開拓では重要な位置づけになっています。

新築超高層マンションの人気の部屋は入札で


住友不動産はお台場に超高層タワー3棟2082戸のマンション分譲事業を行っています。最も眺望のいい最上階の角部屋の一室が入札にかけられました。

入札に先立つ第一次募集のこの部屋の一階下の部屋は競争倍率30倍の人気でした。そしてこの最上階は最低入札価格1億8500万円。11組が応札。2億円台半ばで落札されたようです。占有面積がほぼ同じ130平方メートルの両隣の部屋は1億5000万円弱ですので、実に6割ものプレミアムとなります。

今後は人気の部屋は入札で、となるのでしょう。記事は「そこはかとなくバブルの匂いが漂ってくる」としめています。(週刊ダイヤモンド2004.6.26.号)

最高級マンションを買うと税負担数千万円


東京九段の最高級マンション「パークマンション千鳥が淵」は完売状態です。最高額は13億5000万円です。さてこのマンションを購入するといくらの税金でしょうか。納税通信(2004.7.5.号)がけっこう荒っぽいもののその税額試算をしています。13億円のマンションで固定資産税評価額も13億円とすると、不動産取得税・印紙税・登録免許税・固定資産税で7056万円だそうです。

固定資産税評価額はもっと低いでしょうが、確かにかなりの税額になりそうです。マンションを買うと税金が追いかけてきます。

生命保険の新契約は既存契約の金額を下回る


1996年度の個人での生命保険の新契約平均保険金額は1180万円でした。それが2003年度には872万円にまで落ち込みました。26%のダウンです。

そして2003年度の保有契約高(つまり既存契約)の平均保険金額は1054万円です。既存契約よりも新契約が低いのです。ここ10年間はほぼこのような状況です。経済成長期はもちろん逆でした。1975年には新契約491万円で既存契約231万円でした。

問題の多い転換(下取り)契約では、転換により増加した平均保険金は2102万円、転換により減少した(つまり従前の契約)の平均保険金は2411万円。

「比較的直近の大口死亡保障契約が転換されていることを示すとともに、既契約より小口の契約に転換して、保有契約を減ら」しているようです。

(保険情報2004.7.2.号)

変額個人年金の銀行窓販の販売手数料


銀行は変額年金を売りまくります。生命保険会社は「銀行が窓口で保険を売るのには反対。だけれども、決まったなら銀行にどんどんと売ってもらおう」という姿勢です。

ある保険会社が銀行に商品提案しました。手数料は販売額の4%。ところが他の生保会社は5%超の提案でした。最高額は5.75パーセントだそうです。

銀行の窓口で銀行の顧客が100万円の変額年金を買うと、銀行に6万円近い手数料です。これなら銀行は「定期預金を解約しての変額年金販売」でも喜べます。この手数料は保険会社にとり大きな負担です。多額の販売手数料を払った上で、年金商品によっては契約者に対し元本保証もします。何と元本の110%保証をする商品も出現しています。

保険契約については保険会社は一定の準備金を積みます。しかし変額年金では金融庁の規制はなく各社任せ。株価次第で各保険会社はどうなるか分からないというのが実情です。米国では2002年の株価急落で変額年金から撤退する生保も出ています。

(日本経済新聞2004.6.26.)



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