トピックス20040715




変額年金で不動産投資・田園調布敷地細分化・大手町の容積率/トピック



バードレポート・トピックス版2004.7.15.

  • 変額個人年金で不動産投資が可能になる
  • 保険の銀行窓口販売で、保険代理店の削減
  • 田園調布での敷地細分化と地区計画
  • 大手町や丸の内の容積率は1000%から1300%に
  • 「みんなの就職活動日記」を楽天が買収


変額個人年金で不動産投資が可能になる


アリコジャパンは新しい変額年金を発売しました。変額年金には様々な投資対象としての特別勘定が用意されています。そして契約者がその特別勘定を選択します。新商品の特別勘定には米国のREIT(不動産投資信託)に投資する特別勘定が用意されました。

この変額年金を契約して契約者が運用対象をこの特別勘定だけにすれば、結果的にこの変額年金は米国の不動産により運用されることになります。

日本のREITに投資する特別勘定が設定されることも近いでしよう。銀行窓口で生命保険会社の変額年金を買い、その変額年金の運用対象を日本のREITを対象とすると特別勘定を選びます。これは銀行の窓口で投資不動産を買ったのと同じ効果になります。

(保険毎日新聞2004.7.6.号)

保険の銀行窓口販売で、保険代理店の削減


三井住友海上は代理店網を再編します。現在の78000店のうち向こう4年間で28000店(36%)削減します。保険についての銀行窓口販売がすすむという規制緩和が大きな背景です。金融審議会は今年の3月末に、遅くとも3年後には保険の銀行窓販を全面解禁するとしています。銀行で傷害保険や自動車保険の契約ができる時代が目前に迫っています。

(日本経済新聞2004.7.5.)

bird発行人はかつて生命保険の代理店をやっていました。成績不振により削減の対象になり代理店としてクビになりました。そのままだと既存顧客の契約について将来確実に入ってくるはずの手数料までもなくなってしまいます。「ソリャ、ないぜ。」

田園調布での敷地細分化と地区計画


広い敷地の邸宅が並ぶ東京・田園調布にも敷地細分化の波が押し寄せています。ある区画では91年に地区計画を導入して敷地最低面積を165uとしました。当時はこの面積ぎりぎりで家が建つことはありませんでしたが、90年代後半になるとまとまった広い土地の買い手が消え開発業者が土地を仕入れるようになり、面積ぎりぎりの住宅が売りに出るようになりました。そこで2002年に自治会により「新築改築工事に関する指導細則」で地下室・緑化・建物用途などのルールが詳しくまとめられました。この細則での確認を受けてから、確認申請となります。

(日経アーキテクチュア2004.5.31.)

大手町や丸の内の容積率は1000%から1300%に


東京都は6月24日に用途地域の変更を告示しました。千代田区大手町・丸の内・有楽町については容積率を1000%から1300%に緩和しました。

東京駅前の人気スポット、丸ビルは法定容積率は1000%だったものを、隣接ビルと共同の開発を行い、特定街区の認定を受けて容積率300%割増しを受けて容積率1300%となりました。

しかしこれからは特定街区でなくとも最初から容積率が1300%になります。容積率の緩和とは土地の新規供給と同じことです。それだけ建物を建設できるのですから。土地はまだ増えるのです。

また土地の価格は容積率次第です。容積率が3割増えればその土地の値段も理屈では3割増えます。

そして現在は特定容積率制度等で余剰容積率の移転…すなわち売買も可能です。容積率いっぱいで立てたはずの敷地に新たに余剰容積率がうまれます。

なお住宅地についてのミニ開発を防止するために目黒区・世田谷区・中野区等の5区9市では敷地面積の最低限が指定されました。

「みんなの就職活動日記」を楽天が買収


ネット上ではコミュニティ形成がビジネス成否の大きな要因になります。bird発行人が「すごい」と思うコミュニィティサイトのひとつに「みんなの就職活動日記」があります。就職希望の新卒者にとってはリクルート社のリクナビと同様に就職活動必須のサイトになっています。

このサイトを楽天が5億円で買収しました。このサイトは元楽天の社員が平成14年4月に始めた会社で楽天も当初から10%の出資をしています。楽天を辞めた社員が始めた会社について、人材ごとそのまま楽天が飲み込んで100%子会社にしました。

やる気のあるスタッフに事業を起こさせ、事業がうまくいけば会社ごと自社に戻す、という展開です。

ちなみに平成15年12月期では売り上げ5268万円、当期利益1020万円、従業員数6名。この会社に5億円の値段が付きました。



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