トピックス20040819




金利上昇と保険料・REITと金利上昇・金利上昇とマンション購入



バードレポート・トピックス版2004.8.19.
  • 金利上昇で生命保険の保険料は安くなる
  • 日本の不動産投資信託(REIT)と金利上昇
  • 新築建築中マンションをREITが取得
  • 金利上昇でマンションの購入者はどうする

金利上昇で生命保険の保険料は安くなる


生命保険会社の「予定利率」問題というと「逆ザヤによる引き下げ」の話題ばかりでした。生命保険会社が破綻しないように既存の保険契約の予定利率を引き下げようとしました。

金利上昇でいよいよ流れが変わります。第一生命は一時払養老保険の予定利率を8月募集分から引き上げました。予定利率が高くなるとは保険料が割安になることを意味します。同じ保険料ならば保険金額が増えます。50歳男性10年満期一時払なら同じ保険料で満期の受取保険金受取額は1割増えます。

予定利率を引上げる目的は金利感応度が高い消費者へ向けたデモンストレーションということ。第一生命でも主力商品の予定利率引上げには慎重です。

(週刊ダイヤモンド・2004.8.14-21号)

損保ジャパンは市場金利に連動して予定利率を上下させる機能をもつ終身医療保険を発売です。金利上昇で予定利率がアップすれば保険料は下がります。

35歳時の現在において60歳払込満了での予定利率1.5%で保険料3860円として、予定利率が3.0%まで上がれば、保険料は2940円にまで下がります。下落率は23.9%になります。金利が上がれば保険料が下がっていくことになります。

(保険情報2004.7.16.号)

日本の不動産投資信託(REIT)と金利上昇


「現在J-REITの各銘柄の株価には、市場価値を超えるプレミアムがついている。……だが、長期金利が上昇していけば、プレミアムははげ落ち下落リスクが大きくなる。そう考えるとJ-REITが規模を急速に拡大できるのも、あと1-2年程度だ。」

安定してキャシュフローを生み証券化できる不動産は日本に100兆円あるそうです。そしてREITが取得した不動産はその1%強に過ぎなく、また米国でも良い物件はREIT市場に出てこない傾向にあり、日本ではそれがさらに顕著ということです。

(日経金融新聞2004.7.29.川口侑一郎氏)

新築建築中マンションをREITが取得


かつて不動産証券化事案についてはキャシュフローを生んでいない物件は投資の対象とならないといわれていました。既存ビルであり賃料収入が発生しているものに限られるといわれていました。ところがREITやファンドによる物件取得競争により建築中物件も投資対象となるようになってきています。

日経不動産マーケット情報2004.8月号を眺めているとそのような物件が目立ちます。

日本レジデンシャル投資法人は次の3件を取得です。水道橋の戸数65戸の建築中マンションは住友不動産から取得で、NOI(純利益利回り)は5.3%。乃木坂の全68戸の建築中マンションは新日本建設から取得、NOIは5.1%。赤坂のでは全37戸をフージャースコーポレーションからで、NOIは5.6%です。

金利上昇でマンションの購入者はどうする


金融公庫基準金利引き上げを受け、長谷工アーベストは顧客を対象に「金利上昇における購入計画への影響」のアンケートをしました。「予定通り購入」29%「出来る限り早く購入」17%、両者で46%。「購入先延ばし」の44%と拮抗しています。

(住宅新報2004.8.24.)

住宅購入資金の融資を金融機関から断られた住宅購入者に対して、その属性や資金計画に適した金融機関を選定して斡旋するサービスを東京のFP会社が始めました。

料金は、融資が承認された場合のみに発生する成功報酬で1件あたり一律8万円です。

不動産仲介会社にとって顧客がローンを組めなかった場合に別の客を探すという手間が省けます。

(日刊不動産経済通信2004.8.13.)

米住宅市場で金利上昇するとどうなるか


米国では住宅価格の上昇が続いています。インフレ調整済み数値で1995年から36%上昇です。下落に転じると米国経済への影響は避けられません。

「常軌を逸脱した住宅の動きを支えたのは超低金利という金融支援だ」という声もあり、歯車が逆転を始めると多くがトラブルに直面しそうです。

そんな情勢の中で、米国の銀行が力をいれているのは最初の5-10年は元金の返済がない金利オンリー・ローンです。これらによる短期の利ざや稼ぎのギャンブルも目立っているようです。

(日経金融2004.8.3.)

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