トピックス20040916




競売物件はわずか10%引き・保険会社での減損会計・欠陥マンション構造計算



バードレポート・トピックス版2004.9.16.
  • 競売物件ディスカウントはわずか10%
  • 保険会社での減損会計のグルーピング
  • 欠陥マンション管理組合が構造計算をしての訴訟

競売物件ディスカウントはわずか10%


7月28日の東京地裁での競売物件の競落率は93%超え、過熱状態になっているようです。

あるマンションの最低競売価格3058万円でした。それを個人が3650万円で競落しました。滞納管理費別途60万円の負担があります。

たまたま7月上旬に同じマンションの同タイプで階層だけが違う物件が一般の不動産マーケットで売りに出されていました。

その価格は4160万円。この価格から考えて、競売物件の市場価格は階層調整や指値を考えると4000万円程度のようです。一般ならば仲介手数料が約120万円必要です。

競売での購入はおよそ10%強のディスカウントに過ぎないということになります。この割引率ではプロの再販業者は付いていけないだろうということです。

(週刊住宅  2004.8.19. 山田純男氏)

保険会社での減損会計のグルーピング


値下がりした資産は値下がり損を計上しなくてはいけません。それが減損会計です。

減損会計の実務のスタートはグルーピングから始まります。対象資産をグループ分けしてグループ単位で減損処理をします。りそなHDでは営業用店舗を基礎として一定の地域単位にします。伊予銀行は営業店グループ単位にします。相模鉄道は物件ごと店舗ごと等の管理会計の区分によるグループです。

さて損保ジャパンは、保険事業等の用に供している不動産等について、保険事業等全体で1つの資産グループにします。

保険事業を1つのグループとみるということは、本社ビルや全国各地の営業所建物をすべてまとめてひとつのグループにして、保険事業全体のキャシュフローが回っていれば、減損処理が不要ということのようです。

保険事業全体を1つのグループと認識して、保険事業全体のキャシュフローで採算が回っているかどうかとするのならば、各保険会社の本社ビルや全国各地の営業所は実質的には減損処理の対象から外れかねません。

もちろん賃貸不動産や不稼動不動産はこれらと切り離し物件ごとに1グループですから、各値下がり額が一定のルールに従い減損処理につながります。

賃貸不動産を現在価値に引きなおすときの割引率は各社大きな差になっています。損保ジャパンは6.0〜9.5%と自ら厳しい数字をだしていますが、北陸電力等は1.8%です。

これでは同じ賃料収益があっても物件の価値として認識する金額は2倍3倍の格差も当たり前となってしまいます。あらためて「時価」とは何なのでしょうか。

減損会計の強制適用(大企業だけです)は2006年3月期です。2004年3月から先陣をきった保険会社は、損保ジャパン一社です。余裕がなければできません。

(リアルエステートマネジメントジャーナル 2004.9月号)

欠陥マンション管理組合が構造計算をしての訴訟


福岡県の鉄筋コンクリート造11階建て総戸数49戸で1999年竣工の分譲マンションでは、各住戸で床が沈下しました。

多くの住戸で住戸の中央部が最大5センチ近くも下がりました。同様に天井側も3センチ沈下し、小梁も2センチ沈下しました。

住民側は一致団結して、建物設計段階の構造計算に問題があったとして、事業主・施工会社・建築設計者に建替費用等10億8000万円の損害賠償請求をしました。

事業主に対しては瑕疵担保責任に基づく損害賠償、他に対しては不法行為に基づく損害賠償請求です。

代理人弁護士によると「欠陥建築には構造に問題があると疑われるケースがかなりあるが、専門家の調査や構造の再計算には金がかかるので実行できず、表面に表われている瑕疵しか追及できないケースが多かった。今回は入居者の結束が固かったので、数百万円かけて詳しい調査ができた。その結果、構造計算という建築のブラックボックスに踏み込めた」と語っています。

設計に際して構造計算をしたのは、ギリギリの構造計算をして建築コストを安くすることをセールスポイントにしていた下請け会社だったようです。

(日経アーキテクチュア2004.8.23.)

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