トピックス20040923




絵画の値とネット・税理士チェックで融資優遇・底地ファンド



バードレポート・トピックス版2004.9.23.

  • 絵画の値がインターネットでガラス張りに
  • 税理士の作成するチェックリストで融資優遇
  • 個人地主の貸し地を買い取り「底地ファンド」
  • ビルとビルとの連結コンバージョン

絵画の値がインターネットでガラス張りに


相続税の世界での大きなブラックボックスのひとつは絵画です。まず隠しやすいこと。どこかの倉庫にしまってしまえば分かりません。ただし課税側も高価な絵画の動きについては詳細に資料を収集しているようで、ときによると税務調査の現場で何十年前の資料をだして「絵があるはずだ」ともなります。

また時価の把握がしにくいこと。贋作リスクがありますので価格査定は慎重にならざるをえません。

バブルの頃は相続税対策での「絵画の買戻し条件付売買」を提案している会社がありました。

絵画1億円を全額融資で購入し絵画の現物は米国の倉庫に置いたまま。相続時評価は5000万円程?。相続後には購入価額の1億円で買い戻すとのことでした。…結末がどうなったかは分かりませんが。

インターネットは隠された価格をどんどんオープンにします。ネット上の画廊「アートギャラリー・タグポート…http://www.tagboat.com」は現代アーティスト300作品をネット上で販売しています。

作品ごとに3つの価格が表示されています。ある作品では(1)販売価格707,700円(2)ニューヨークでの店頭販売価格5500ドル(3)その画廊での買取価格426,000円となっています。絵画の価格はブラックボックスから抜け出しそうです。

サイト運営元は金型部品商社ミスミの創業者。ミスミはブラックボックスだった金型部品の世界に標準仕様と標準価格を持ち込んで業界トップクラスに成長した会社。メーカー発想とインターネットとを絵画に持ち込むとこうなってしまいます。

(日経流通2004.9.18.)

税理士の作成するチェックリストで融資優遇


日本税理士会連合会は、中小企業が経営実態の情報を開示するための「中小企業会計基準」を2002年12月に公表しています。そして「中小会社会計基準適用に関するチェックリスト」を用意しています(日本税理士会連合会のホームページにあります)。

これは税理士が会社宛に発行するもので「中小企業会計基準」の適用について確認表示するものです。例えば預金については残高証明書で確認したかどうか、必要な未払費用は計上したか、等です。

このチェックリストの提出があれば融資について優遇するという銀行が増えてきています。

三井住友銀行ではチェックリスト提出を条件に、(1)債務超過企業の案件申込を受付(2)無担保融資期間を3年から5年に延長(3)融資事務手数料の免除、となります。

個人地主の貸し地を買い取り「底地ファンド」


運用期間の1年間が経過したこのファンドは配当利回り13%の実績を上げました。組成元はTFP不動産コンサルティングで、ファンド総額は2億円、1口1000万円で投資家は個人10数組とのことです。

ファンドは個人地主4組が売却した貸し地27件で構成されました。借地人が戸建住宅やアパート等を借地上に有しています。運用期間の1年内にすべてを売却しました。主な売却人は借地人だそうです。

貸宅地は相続税上で問題財産といわれます。相続前か後か分かりませんが、地主からまとめて買い取って、一斉に借地人に売却交渉したのでしょう。売れるところはすべて売り切り、残りを何らかの形で処分したのでしょう。

相続税対策に借地底地コンサルは必須です。相続後なら物納申請をしながらの売却交渉も可能です。

(日刊不動産経済通信2004.9.16.号)

ビルとビルとの連結コンバージョン


最近は建物のコンバージョン(用途変更)の記事や実例が増え、多少のことには驚かなくなりました。

事務所ビルから住宅へのコンバージョンぐらいは当たり前のこととなっています。

「ビルとビルのすき間をどうするか」という記事。これはペンシルビルのコンバージョンですが、前提としてペンシルビルの連結を検討しています。隣接した二つのペンシルビルをくっつけてしまい一つのビルとして使うのです。ビルとビルとの間隔が1メートル程ならつなげてしまっても問題ないようです。

隣接ビルでも階高格差はあるし、柱のずれもあるし、構造の違いもありますが、ビルを連結してしまうことで有効な空間がつくれるようになります。

現在は研究の段階のようですが、いずれ実現するのでしょう。

(不動産鑑定2004.9月号)

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