トピックス20041007




新築ビル入札価格・公庫焦げ付き・年金資金が不動産市場に



バードレポート・トピックス版2004.10.7.

  • 旧国鉄清算事業団の大宮での新築ビル入札価格
  • 住宅金融公庫焦げ付きの穴埋め公的資金の意味
  • 年金資金が不動産市場に向かってくると…
  • 相続土地はオークションで売却する
  • 軽装備のスケルトン住宅が目立ち始めた

旧国鉄清算事業団の大宮での新築ビル入札価格


東京都心部での大型商業ビル価格は高騰中です。それが地方に波及しているようです。

さいたま市に新築の大型ビル「シーノ大宮ノースウィング」があります。大宮駅から徒歩7分で、売主は旧国鉄清算事業団です。完成前の2003年7月にこのビルの区分所有権を入札したとき応札者は現れませんでした。それが今年完成しました。テナント入居が続々と決まり、2004年8月に再入札です。

売主側は参考価格として69億7000万円を提示していました。入札には2社が参加し、結果は何と112億3634万円であるREITが落札しました。経費支払い後のネット利回りは5.0%です。随分と利回りが下がってきています。

提示された参考価格の1.6倍になりました。売主が思っていた以上に市場は高値買いをしてきます。

(日経不動産マーケット情報2004.10月号)

住宅金融公庫焦げ付きの穴埋め公的資金の意味


「その着眼、恐るべし。高度成長期、田中角栄は『公営集合住宅などに借家住まいさせたら、住人は共産化する。持ち家で住宅ローンを抱えれば、保守化するものだ』と喝破したという。」

戦前の東京では7割が借家住まい。それが持ち家政策に移行し、住宅金融公庫が設立されました。住宅金融公庫の住宅ローン焦げ付きの穴埋めに、来年度から公的資金が投入され、最終的には数千億円。

これは日本を共産化させないコストのようです。

(週刊ダイヤモンド2004.9.25.)

年金資金が不動産市場に向かってくると…


企業年金はかつてはかなりの不動産を直接保有していましたが、バブル後にほぼすべてを清算しているようです。年金資金は不動産投資に慎重です。

しかし年金基金等1000のうち50程ですが、不動産ファンドで積極運用するところが出てきています。

投資資金は運用資産全体の0.1%程度。ただし厚生年金や適格退職年金等の総資産が100兆円として、その0.1%で1000億円。この資金が不動産市場に流入すると不動産市場はどうなるのでしょうか。

個別には思い切った投資をしている基金もあります。埼玉県トラック厚生年金基金は414億円の資産規模ですが、うち6%に相当する25億円を不動産ファンドに投資しました。大阪ガス適格年金は資産規模のうち不動産は5-10%になるようです。

(月刊プロパティマネジメント2004.9月号)

相続土地はオークションで売却する


土地所有者で多額の相続税納税となれば土地処分が必須となります。その場合には悩むのは「物納」がいいか「売却」がいいかです。

そんなケースはオークションとなりそうです。不動産オークション会社のIDUは全国賃貸管理ビジネス協会と提携しました。協会会員は相続が発生した地主にIDUのネットオークションシステムを提案していきます。地主はオークションで所有地を売却できます。その際に最低売却価格を物納収納額に設定しておけば、売れればそれでよし入札不調ならば物納に移行となるのでしょう。オークションは特定の業者向けのものと一般向けとを選べます。

IDUは地主と買主から仲介手数料を受け取り、紹介元の協会の会員に手数料を支払います。IDUは全国の税理士を組織化している日本事業承継コンサルタント協会とも提携しています。

(週刊住宅2004.9.20・住宅新報2004.9.28.)

軽装備のスケルトン住宅が目立ち始めた


スケルトン(建物駆体)とインフィル(内装設備)を分離した住宅はここ数年注目されています。

以前は内装まで完成しないと建物表示登記不可でしたが、現在では「住居(未内装)」として登記可となり、インフィルなしのスケルトン状況での登記ができます。その他の法制度も整いインフィルが自由な、つまり内装を全く自由にすることができるマンションが増えてきています。

更に最近はこの発想が、集合住宅ばかりでなく戸建住宅にも、RC造ばかりでなく鉄骨造や木造にも、持ち家ばかりでなく賃貸住宅にも広がりつつあります。いわば軽装備スケルトン。スケルトンがしっかりしていればインフィルはいつでも直せるので機能の陳腐化を防ぐことができます。

建物を長持ちさせるための切り札となりそうです。

(日経アーキテクチュア2004.9.6.)



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