トピックス20041021




貸し地投資・ハウスシェアリング・物納変更・西新宿マンション



バードレポート・トピックス版2004.10.21.

  • 貸し地するために土地を買って採算の合う時代
  • 都市再生機構のハウスシェアリング制度
  • 大正時代の建物をコンバージョンして分譲
  • 物納不動産の取り扱いが変更
  • 西新宿の新築マンション計画

貸し地するために土地を買って採算の合う時代


ダイナシティは2002年7月に林野庁から東京都江東区の土地の払い下げを受けました。マンション建設を検討したものの、ホームセンターに20年事業用定期借地で賃貸することになりました。

そして土地は信託受益権化して43億円でSPCに譲渡しました。ホームセンターからの年間地代2億4-5000万円はSPCが受け取ります。

これらの流れを結果から見ると、土地を自ら活用するためでなく、他人に貸すために購入してSPCに移したということになります。今の土地価格は自ら活用せずに貸すためにだけ取得しても採算の合う水準まで下がっているといえるのでしょう。

現在の地価水準と金利がずっと続くのであれば土地は借りるよりも買ったほうが有利です。

なお土地をSPCに移すことで外部からのノンリコースローンが調達でき、そしてそのエクイティ部分を確保することで、将来20年後のデベロッパーの地位も確保できます。

(日刊不動産経済通信2004.10.14.)

都市再生機構のハウスシェアリング制度


都市再生機構(旧都市基盤整備公団)はハウスシェアリング制度を導入します。この制度は親族以外の単身者同士で入居できるというもので、友人と共同で生活したいという単身高齢者のニーズに対応するとのことです。つまり2DKなら二人、3LDKなら3人が共同して借りることが可能になるようです。 

さて高齢者ばかりでなく若者も可能なのでしょうか。このニーズは大きいと思いますが。

またセカンドハウス利用も可能にします。そして収入要件を緩和し、継続的な収入がなくても一定額の貯蓄があれば入居を可能にします。旧公団のお役所仕事から抜け出し空き家対策に本気です。

(住宅新報2004.10.19.)

大正時代の建物をコンバージョンして分譲


建築事務所のアークブレインは、東京都文京区にある大正末期の学生寮(築78年)が分譲マンションにコンバージョンします。

歴史的建築物の外観は当時そのままに残したままで、最新の設備を取り入れます。

コーポラティブ方式のマンションとなるようで、入居予定者が建設組合を結成して建物を所有し、3階建て住戸数は数十戸に改修します。

土地は定期借地方式で宗教法人である地権者から借り受けます。もし定期借地の期間がこれから50年間だとしても、建物は78年+50年で築後128年間にわたって使われることになります。

(日本経済新聞 首都圏経済2004.10.19.)

物納不動産の取り扱いが変更


財務省理財局は「物納等不動産事務取扱要領」の全面的見直しを行いました。これまで画一的に「物納不可」とされていた土地について財務局の判断で物納を可能にする含みをもたせました。

たとえば崖地は、売却見込みがないということで物納不可でしたが、平坦地と一体で売却できる見込みがあれば物納が可能となります。

一方で貸宅地を物納するに際しては、その地代が「近傍類似の賃貸料の70以下」の場合には、国の基準(普通財産貸付料算定基準)により算出した地代への値上げ交渉を借地人としておくことが事前に求められました。今回の改正では「近傍類似の賃貸料の70以下」の場合という実務的な規定がなくなり、物納後は基準による地代が必ず求められることになるようです。つまり厳しくなるようです。

(速報税理2004.9.21.)

西新宿の新築マンション計画


西新宿4丁目…950戸・267戸、西新宿5丁目…850戸、121戸、西新宿6丁目…310戸・600戸・177戸、西新宿8丁目…220戸。

不動産FAX-LINE2004.10.13.での「計画物件」から西新宿地区での100戸以上のものだけを抜き出してみました。東京都新宿区での新築マンション供給は過去数年1000戸から2000戸前半で推移してきましたが、現在での計画物件は6099戸あります。

ちなみにbird発行人の事務所近くの西新宿7丁目では地上げが完了し、広大な更地が広がっています。ここにはマンションも建つとのうわさですが、この数字には入っていません。これら膨大な新築マンション供給はなにをもたらすのでしょうか。



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