トピックス20041028




米国住宅神話・住宅価格の将来・REIT賃貸住宅居住



バードレポート・トピックス版2004.10.28.

  • 住宅神話にはまる米国と米国の住宅ローン
  • 住宅価格を将来の経済成長予想が決める
  • REIT分配金による賃貸住宅居住
  • 九州の地元経済界が地元リート

住宅神話にはまる米国と米国の住宅ローン


バブルの頃、土地問題についてのNHKの特集番組で調査機関の調査結果として、つぎのようなことが言われたのを覚えています。

「不動産が半値になっても住宅ローンは問題ない。それは個人が返済できるという前提で借りたものだから、問題なく返済を続けられるはず。」

当時は「そんなものか…」と思いましたが、結末はご存知の通りです。バブル崩壊の大きなうねりの中で経済は混乱し、給料は下がり、職はなくなり、住宅ローンは大きな問題になりました。

日経金融新聞2004.10.22.は「住宅神話にはまる米国」というタイトルで米国では住宅価格が上がり続けている状況を伝えています。

「ユーフォリア(陶酔感)は永遠には続かないというのが日本の教訓」とあります。この6月までの1年間の住宅の値上がり率はここ20年最大で、9.36%。地価狂乱時代の日本でも全国の住宅価格上昇率が9.36%を超えたのは1990年の13.2%だけです。

米国での住宅ローンは日本で言えば、フリーローンです。担保価値が上がればより多額のローンへの借り換えが可能です。従前のローン残額を超えた部分は自由に消費に使えます。この超えた部分の金額が急増し、米国の豊かな消費を支えています。

住宅価格を将来の経済成長予想が決める


一方で、現在はスタンフォード大学客員教授の野口悠紀雄氏は、米国からの視点で、「カルフォルニアは住宅価格バブル?」について語っています。

米国は広いので、一般論では語れないようで、ラスベガスについてはバブルのようだといいながら「カルフォルニアの現在の住宅の価格が高すぎるのは事実だとしても、それが80年代の日本に生じたバブルと同じものだとは思えない」としています。

不動産価格は将来の生み出すキャシュフロー収益の総和の現在価値、と考えられます。だとすればバブルかどうかのの判断基準としては「将来の経済成長の予想」が極めて重要になります。

バブルの頃の日本は「東京がアジアの金融基地になる」という将来の予想でした。その予想収益を当時の低金利で割り引くこととなり不動産は高騰しました。しかしその実力は日本にはなかったのです。

 さてアメリカではどうか。野口氏は現在のシリコンバレーについて「中身がないとはとうてい思えない。それどころか…」といいます。そして、この地は経済成長すると予想し、その成長がカルフォルニア住宅価格の上昇の背景なのだから、かつての日本のバブルとは違うと結論付けています。

(週刊ダイヤモンド2004.10.30.) 

REIT分配金による賃貸住宅居住


ケンコーポレーションとケン不動産投信は証券仲介業参入の一環として不動産ファンドと賃貸住宅入居をセットにします。

これはREIT(リート・不動産投資信託)のファンド・オブ・ファンズです。つまり直接不動産に投資するのではなくREITに投資するファンドです。

そして投資金に対する分配金で賃貸住宅に入居する仕組みです。1億円投資すれば月あたり予想分配金は22万5000円、これに相当する家賃の賃貸住宅に礼金不要保証人不要で入居できる仕組みです。

持ち家というのではありません。ファンドを使い、他の不動産に投資してその家賃収入で「賃貸住宅」に住みます。なるほど面白い発想です。

特徴は(1)資産を住宅に固定させない(2)家賃の払い捨て感覚が少ない。(3)家族構成やライフスタイルの変化に対応しやすい。ただし残念ながら住宅ローンは使えません。(日刊不動産経済通信2004.10.15)

九州の地元経済界が地元リート


投資対象を九州に限定したREIT(不動産投資信託)が立ち上げられます。「キャナルシティ博多」「パークプレイス大分」等3物件で上場時時価総額600-700億円、更に投資を続け2000億円を目指します。

既に東証には13のREITが上場されています。多くのREITは東京の物件を中核に置きながらリスク分散のために全国各地の物件に投資を行っています。

さて少ない物件数でさらにそれが一定の地域に固まってしまうということは、リスク分散では心配が残ります。「九州地区の不動産取引の活性化につながる」という地元応援の期待はいいのですが、投資家にはどのように見えるのでしょうか。

(日経金融新聞2004.10.19.)



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