トピックス20041104




土壌汚染売主負担・信託銀行コンサル・高級マンション



バードレポート・トピックス版2004.11.4.

  • 環境基準以下での土壌汚染も売主の負担
  • 信託銀行が有料コンサルティング業務
  • 高額マンションと高級マンションの違い
  • 高級マンションへのコンバージョン

環境基準以下での土壌汚染も売主の負担


2003年に土壌汚染対策法が施行されました。マンション用地等については厳しいチェックがされるようになっています。ただ土壌汚染紛争はその性格上、裁判ではなく当事者間で決着を図られることが多く、裁判事例はほとんどないようです。

790u3億円余のマンション用地で,着工後に土壌がオイルで汚染されていることが判明しました。

この土壌廃棄費用に数千万円を要することになり、この負担が争いとなります。イル類の汚染は環境基準を下回っていると売主は主張。売主が汚染の事実を知らずまた無過失だったことは裁判所も認めます。

しかし2002年9月27日東京地裁の判決は、この土壌汚染によりマンション用地としての適性が欠けていたものとなっているのであり、たとえ環境基準を超えていなくても土地の瑕疵だとして、売主に費用の負担を命じました。

(日経アーキテクチュア 2004.10.4号)

三菱地所等は、マンション敷地内にヒ素等が含まれていることを把握しながら、故意に告げずにマンションを売却したとして、宅建業法違反容疑で家宅捜索をうけました。

「重要な事項について、故意に事実を告げないこと」は宅建業法上の禁止事項であり、1年以下の懲役または50万円以下の罰金です。土壌汚染問題は入居者の健康に影響する恐れがあるうえ、住宅の価値にも影響し、購入時の大きな判断材料になるため、大阪府警生活経済課は販売時に告知すべき「重要事項」に当たると判断したということです。

(日本経済新聞 大阪夕刊 2004.10.28.)

土壌汚染に対する考え方は厳しくなり、汚染土地は商品としての価値を失います。土地売買にあたってはその土地のかつて経緯、たとえば化学工場・クリーニング店・ガソリンスタンド等、でなかったかについて細心の注意が必要になっています。

信託銀行が有料コンサルティング業務


三菱信託銀行は中小企業オーナー向けの有料経営コンサル業務を開始しました。銀行本体が有料での経営コンサルの業務展開をするのは始めてとのことです。なお経営コンサルでなく相続不動産コンサル分野では既に有料コンサルが行われているようです。

対象は年商10-50億円の企業オーナー向け事業承継が中心で、企業の純資産価額10億円なら300万円、50億円なら500万円、報告書提供日の支払いです。

(金財ファイナンシャルプラン2004.11月号)

コンサル業務の一番難しいところは、コンサルそのものではなくて、報酬のいただき方です。このような定価制にできて、その通り報酬がいただけるのなら、それはそれで楽でいいのですが。

高額マンションと高級マンションの違い


建築家の碓井民朗氏が1戸最低2億円、坪単価500万円のある「億ション」を見た感想を語っています。

玄関を入り真正面に洋室のドアがあり、絵を飾る壁がない。「億ション」はプライベートゾーンとパブリックゾーンの分離が当たり前、玄関ホールはパブリックなのだから、プライベートの部屋のドアなんかあってはいけない。そして、なんとLDKであること。リビングスペースから台所が丸見え。高級マンションの台所は外から見えてはいけないそうで、高級マンションにはLDKはあってはならない。それに設備も不備で、カーペット安物…。

「このマンションの設計者は全く高級マンションに住む人のライフスタイルが分かっていない。」というのが結論です。高額マンションと高級マンションとは、違います。

(週刊住宅2004.10.18.)

高級マンションへのコンバージョン


オフィスビルからマンションへのコンバージョン(用途転換)が進んでいます。高級マンションについてのコンバージョンの困難さは建物の外観にあるようです。室内については完璧ないいものをつくっても、外観はビルのままです。ワンルーム等の「単に寝るだけ」ならまだしも、家賃30万円以上の高級マンションではステータス性を求められビルのような外観が嫌われます。

ある会社がオフィスビルを分譲マンションに転用して最低価格9000万円台で販売しました。しかし、結局販売がうまくいかず賃貸物件になっているということです。

(全国賃貸住宅新聞2004.10.25.)



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