トピックス20041125




税務署コールセンター・不動産プレーヤー・オフィス空室率



バードレポート・トピックス版2004.11.25.

  • 税務署の督促はコールセンターで
  • 「不動産業者」と「不動産プレーヤー」
  • 新築オフィスビルと既存ビルの賃料動向
  • 投資家資金期待の不動産開発事業
  • オフィス空室率とは何か

税務署の督促はコールセンターで


消費税法の改正で、2005年1月から新たに151万人の消費税課税事業者が生まれ、額はおおきくないものの大量の対納税額の発生が予想されています。ちなみに現在の滞納についてもその3分の2は100万円未満の少額のものです。

国税庁は「集中電話督促システム」つまりコールセンターの活用を積極化しています。コールセンター導入前は文書の督促での回収は1割。それがコールセンター方式にして5割超になりました。

(速報税理2004.10.21.)

「不動産業者」と「不動産プレーヤー」


リアルエステートマネジメントジャーナル2004.11月号は、「不動産金融マーケットが求める人材」、つまり不動産ではなく人についての特集です。

証券化で不動産と金融とが融合し新しい人材が求められています。この特集「プレーヤー別人材市場」での「タイトル」を見ただけで傾向が読めます。

「J-REIT」…上場銘柄数の拡大で将来的に人材逼迫感も。

「ファンド運用」…人材不足は続いているが、同業界内での移動は進んでいる。

「ノンリコースローンレンダー」…欧米レンダー並みの人材はまだまだ不足。

「プロパティマネジメント」…専門性に加え柔軟性や提案力のある人材を求める。

「公認会計士」…金融不動産の実務知識やマーケットへの理解が不可欠。

ひとつの驚きは「不動産金融プレーヤー」というのが「売買仲介」とか「賃貸管理」とかではなく、こういった区分で区切られるようになったことです。「不動産業者」と「不動産プレーヤー」とは別の業界になってしまうのでしょうか。

新築オフィスビルと既存ビルの賃料動向


日本経済新聞社が10月下旬実施のオフィスビル賃貸料調査によれば、東京の新築募集賃料がこの一年間で大幅に上昇し、空室率も需給均衡の目安まで低下したとのことです。募集賃料の指数は8年前の水準まで戻ったということです。

(日経2004.11.24.)

一方で、中小ビルについての成約価格は低水準が続いています。一等地のビルであっても築年数が古ければ成約価格が下落しているようです。

都心部に新築ビルが大量供給されることで、郊外や中小のオフィスビルや築年数のオフィスビルのテナントがそこから抜けて都心新築ビルの流れ、その結果として郊外や中小のオフィスビルの賃料は低水準のままのようです。

投資家資金期待の不動産開発事業


REITをはじめとして不動産への投資資金は膨大です。その投資家の存在を前提として不動産開発が目立ち、新築賃貸物件がそのまま投資物件となる時代になってきました。そんな背景からオフィスビルも賃貸マンションも新規供給は続きそうです。

三菱地所は2004年9月から投資家への売却を前提とした一棟ものの賃貸マンション開発に乗り出すことを明らかにしています。明和地所にいたっては売上高の3分の1を一棟売り賃貸マンション開発事業に振り向けているようです。

あるデベロッパーは「投資家の需要がいつまで続くか不安もあるが、少なくとも2-3年は力を入れていく」そうです。

(日経不動産マーケット情報 2004年12月号)

オフィス空室率とは何か


オフィスの空室率とは「(空室の床面積)/(調査対象ビルの総賃貸オフィス床面積)」です。

しかしこの「空室の床面積」や「総賃貸オフィス賃料」の定義が調査会社により違うようです。

「空室とは?」…A社は「募集している床」、B社は「すぐに入居できる床」。

「調査対象ビル」…A社は「基準階面積100坪以上、B社は「面積の規模は問わない」。

あるテナントが、aビルからbビルに移転するとし、まだ引越しは行われていない状況で、aビルがそのテナントの後のテナントを募集している場合に、このaビルについては、A社調査では「空室」ですが、B社調査では「空室」ではありません。

B社方式だと時期が遅れて空室率が高まります。

(日経不動産マーケット情報 2004年12月号)



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