トピックス20041216




なんばパークス・六本木ヒルズ・年金保険の金利



バードレポート・トピックス版2004.12.16.

  • 大阪の再開発と東京の再開発はよく似ている
  • 住宅ローン金利のように年金保険の金利
  • 税理士法人ライブドアによる税理士ビジネス
  • 不動産売り抜けのビジネスモデル


大阪の再開発と東京の再開発はよく似ている


大阪の「なんばパークス」と東京の「六本木ヒルズ」はともに昨年オープン。ともに基本設計は同じ外国人。そのためか全体ティストがよく似ています。峡谷風にみせるパティオなどはそっくりです。

大阪駅前に「ヒルトンプラザウエスト」が今年10月にオープン、その隣接に「ハービスENT」が11月にオープンしました。違う所有者で別のビルですが建物内部はつながっていて一体となっています。

大阪駅を降り立ち右前をみると、このふたつのビルが並び立っています。全体を見ると、どこかで見た風景…。東京駅の駅前に9月にオープンした「丸の内オアゾ」にそっくりです。

まず駅をでて正面右前の角にあること。四角い大きなビルと丸味のあるビルの組み合わせであること。全体で見る外観の印象は良く似ています。

なぜか東京と大阪で似たものができます。それが世の中の方向を示しているということでしょうか。

ただ中身は大きく違いました。東京は大きな本屋さん(丸善)とビル付属の食堂街とでもいった物足りない商業施設になってしまいましたが、大阪はヴィトン・ブルガリ等の一流ショップを集め、梅田でも超一流のモールになりました。特に「ハービスENT」の吹き抜け空間のレトロモダンなデザインは素晴らしいものです。オフィスビル部分は東京とは違ってすぐには満室稼動させることは大変なようですが。

「ヒルトンプラザウエスト(第二吉本ビル)」と「ハービスENT(梅田阪神第二ビル)」とは区画整理手法をとっています。

もともとは道路により分断されていた二つの敷地でしたが、両所有者が連携し、道路の付け替えを行ない一体敷地とした上で、それぞれの建物を建築しました。そうすることで地下鉄西梅田駅と直結し事業効率のよいビルがができました。

(日経アーキテクチュア2004.12.13.号)

更に気づいた共通点。大阪では道路をはさんで向かいに大阪中央郵便局。東京は駅前広場をはさんで向かいに東京中央郵便局。郵政民営化の後にはそれぞれ巨大な商業店舗に変わるのでしょう。

住宅ローン金利のように年金保険の金利


住宅ローンには3年固定・5年固定…35年固定等の固定金利型と変動金利型があります。マイホーム取得にあたりどれを選択するかは悩ましい問題です。

さて、日本生命は新しい「積立利率変動型年金」を発売しました。この年金には5年固定型・10年固定型・15年固定型と変動型があります。年金保険の購入時(契約時)にどの運用にするか選択します。

住宅ローンなら、いざとなれば繰上返済での借り換えが可能ですが、年金はそうはいかずに「解約」となってしまいます。住宅ローン以上に真剣に悩まなくてはいけないもののようです。12月以降、全国120の銀行等で順次販売開始されます。銀行はどのように販売するのでしょうか。

(保険毎日新聞2004.12.1.号)

税理士法人ライブドアによる税理士ビジネス


税理士法人ライブドアが設立です。所在地は六本木ヒルズ、あの堀江社長のライブドアなのです。

ライブドアの税理士業界参入に業界で大きな衝撃が走りました。次は、「楽天税理士法人」か…。

しかしライブドアの担当者によれば「税理士業界はすでに成熟しているだけに、ビジネス的に大きな飛躍が見込めないため魅力を感じない。そこで多額の資金、時間、労力を費やすのは、現時点で賢明ではない」のだとか。設立目的ははっきりしませんが、税理士業界そのものは魅力がない業界のようです。

(税理士新聞2004.12.15.号)

不動産売り抜けのビジネスモデル


日本の不動産マーケットでの外資は、バルクセール等で市場価格より非常に安く買い少し安く売り抜けるというビジネスモデルでした。この、100のものを60で買うビジネスモデルは終わったようです。

現在は80で買って130以上で売り抜けるビジネスモデルのようです。すこし安く買って、テナントの入れ替えやリニューアルを行ってバリューアップを行いビルからの収入金額をアップさせて物件価格をアップさせます。

プロパティマネジメント力で不動産価格を引き上げてから売り抜けるというビジネスモデルです。

(不動産経済ファンドレビュー2004.11.5.創刊準備00号。…2005年3月創刊予定です。)

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