トピックス20041223




新宿オフィスビル賃料・創業社長の役員退職金・マンション資産価値



バードレポート・トピックス版2004.12.23.

  • 新宿オフィスビルでの賃料上昇
  • 創業社長の役員退職金で赤字に
  • 首都圏新築マンションの収益力と資産価値
  • 首都圏中古マンションの収益力と資産価値

新宿オフィスビルでの賃料上昇


西新宿地区ではJR新宿駅に近い大規模ビルの成約賃料が上昇し始めています。1坪当り成約価格が、半年前と比べ1000-2000円上昇したビルもあります。

そして駅から少し離れていて空室があった大規模ビルは2004年後半にはほぼ満室になっています。

(日経不動産マーケット情報2005年1月号)

創業社長の役員退職金で赤字に


シュレッダー販売大手でJASDAQ公開の明光商会の中間期最終損益が2億円の赤字です。当初予想は2億円の黒字で、売上は伸びて経常利益が倍になったのにもかかわらず最終損益が赤字となった原因は、40年間社長を務めた前社長の役員退職慰労金(役員退職金)6億円を特別損失に計上したからです。

(日経金融新聞2004.12.21.)

非公開の中小企業なら社長の役員退職金で赤字になるなんていうのはよくあることですが、同様のことが公開企業でもおこっています。

退職金を受け取ったときの所得税住民税率は他の所得の半分で済み、退職所得としての特別の控除もあります。つまり役員報酬で受け取るより税負担はずっと軽くて済むのですから、事前のプランニングが重要です。創業社長の役員退職金は、生命保険等を使って、時間をかけじっくりと準備が必要です。

首都圏新築マンションの収益力と資産価値


東京カンテイによるマンションPERは、マンション価格÷(月額賃料×12)。マンション価格4800万円で賃料月額20万円ならPERは20。利回りに置き換えると5%となります。つまり収益力の指標です。

不動産鑑定(住宅新報社発行)2004年12月号はこのマンションPERをつかって首都圏の新築マンションの収益力と資産価値を検討しています。

最も収益力が高いのはJR新宿駅のマンション。PER13.20で、利回りに置き換えると7.6%。二位は横浜市営地下鉄センター南駅、以下、東武伊勢崎線東向島駅、JR品川駅、東京地下鉄有楽町線新富町駅、京王線西調布駅。何の脈絡もなく見えますが、次のように分析されるとそれなりに納得できます。

まず、高価格高賃料により高収益になる駅。価格は高額だけど、それを上回って家賃が高いので高収益になります。例として六本木、四谷三丁目、目黒等の都心駅や山手線ターミナル隣接駅があげられています。ここは投資対象としては魅力的とあります。

次に低価格だけれども優良な賃料により高収益になる駅。価格が安いわりに都心に近く便利なために賃料が高くなる駅です。東向島や西調布は都心へのアクセスのよさ、センター南駅は横浜へのアクセスのよさです。通勤事情や立地など個人的条件に合致すればお買い得だとか。

最も収益力が低いのは京王線仙川駅。PER32.47で利回りにすると3.1%。次は京浜急行金沢文庫駅、以下、JR常磐線柏駅、西武池袋線大泉学園前駅、東急田園都市線青葉台駅。

まず、高価格だけれども賃料が低いので低収益になる駅。都心近くの環境のよい住宅地です。その多くは人気住宅地の城南城西地域で、よいイメージとブランドもあるので物件購入ニーズは高いけれど、借りるニーズはそれ程でもないということです。仙川や大泉学園でしょう。

次に、低価格低賃料で低収益になる駅。郊外に位置して交通利便性も不利な駅。物件購入ニーズやその地域の居住ニーズが限定されている市場です。そのために価格も賃料も高くなりません。例としてはJR東北本線久喜駅や東葉高速東葉勝田台駅、JR常磐線馬橋駅が上げられています。

首都圏中古マンションの収益力と資産価値


不動産鑑定2005年1月号は、中古マンションをPERを使って分析します。新築マンションPERと10年後の中古マンションPERとの格差に注目します。PER格差が小さければ値下がりしないマンション、格差大なら値下がりするマンションとしています。

格差最小は東急東横線田園調布駅。ついで、JR新宿駅、大江戸線光が丘駅、東急池上線御嶽山駅、JR中央線吉祥寺駅。これらの共通点は都心部に近く交通利便性が高く、賃料水準から見て物件価格が割安な駅です。

格差が最大の駅は、東武東上線川越駅。ついで、JR東北線久喜駅、JR相模線南橋本駅、JR武蔵野線西浦和駅、京王線仙川駅。郊外型が上位です。

「新築分譲時に収益力の高いマンションは価格が下がりにくい」という結論になっています。


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