トピックス20050217




不動産開発ビジネスモデル・オークション不動産・保険比較広告



バードレポート・トピックス版2005.2.17.

  • 不動産開発により利益を得るビジネスモデル
  • 「Yahoo!オークション」で不動産を売る
  • 保険比較広告の解禁


不動産開発により利益を得るビジネスモデル

 

渋谷駅近くの宮下公園前に「ピカソ347」という商業ビルが2004年10月に完成しました。

店舗ばかりでなくスポーツクラブやシネマコンプレックスもある延べ床面積1万1000uの人目を引くビルです。このビルの総事業費は150億円とのこと。事業主はコーヒー事業やリゾート事業その他様々な事業展開のユニマットグループです。

さてこのビルが稼動早々に売却されました。数次のビットで複数のREIT(不動産投資信託)が競い、最終的に東急リアルエステート投資法人が240億円で落とした模様です。

優良な大型商業施設は現在の市場で品不足のようです。特にREITの投資家向けパンフレットの表紙に写真を掲げられるような見栄えのいい物件は取り合いです。(不動産経済ファンドレビュー 不動産経済研究所発行 2005.1.15.)

bird発行人は建築当初から大いに気になっていたビルでした。ただし、この事業主の不動産投資事業の一環だと思い込んでいました。それが完成直後に売却されました。

開発後の不動産価格は土地値プラス建物価格ではなくなっています。収益力と魅力のあるビルになれば全く違う価格になります。市場がよかったという事情もありこのビルでは原価150億円が240億円にもなり開発利益は90億円になりました。

土地を仕入れ開発し開発利益を得るというビジネスモデルはデベロッパーだけのものではありません。

「Yahoo!オークション」で不動産を売る



インターネットではオークションが盛んです。ヤフーの「Yahoo!オークション」は規模の拡大が急です。不動産物件の出品も少なくないようです。のぞいて見ました。

『広大な敷地にフィンランド製の高級別荘 土地宅地建物』は出品者の希望落札価格1億円、最低入札価格5500万円で出品されていました。

『オーナー直 貸マンション 1R 6階角部屋 眺望最高 渋谷文化村』は98,000円で出品されています。そこには「オーナー直接契約ですので、仲介手数料、不要ですのでご入居時の契約金のご負担がその分少なくて済みます。」とのコメントがあり、写真や物件資料も掲載されています。

『全国コンビニ店オーナー様。人気の街渋谷に賃貸物件が空予定』なんていう出品もあります。

誰でもインターネットを使ってオークションに出品し売買ができる時代です。しかし、この場で高額の不動産を個人が落札するには勇気が必要です。

不動産ネットオークション事業を展開するIDUという会社があります。ダイア建設の大量の在庫をネットオークションで処理したことで有名です。このIDUがYahoo!と提携します。

Yahoo! オークションに出品される不動産について瑕疵がないか等をプロとして調査診断します。つまり出品者が不動産をオークションに出品するにあたって、その物件についてプロのデューディリによるお墨付きを出してもらうことができるのです。

Yahoo! が不動産仲介業者のライバルになります。

(全国賃貸住宅新聞2005.2.7.)

保険比較広告の解禁



現行の保険業法は保険の比較広告が禁じられているわけではありません。ただ「誤解の恐れのある」広告を禁じるということで、実質的には比較広告を禁じているといっていいでしよう。

ある保険会社では、インターネット上の掲示板において保険について書き込むことで消費者にアドバイスすることを、営業員に対して禁止しました。その掲示板でのアドバイスが保険比較等として保険業法違反になることを恐れているようです。

それほど金融庁が怖いのか、自社の営業員を信頼していないのか、消費者に教えたくないことがそれほどあるのか、本当の理由は分かりませんが。

インターネット時代にあって、保険業法もこの保険会社も時代錯誤をしているようです。

金融庁はガイドライン等を整備することにより、商品の特徴を他社と比べて表示する「比較広告」をついに本格解禁します。

(日本経済新聞2005.2.13.)

例えば「生きるチカラ」「堂堂人生」「ライブワン」「LA」等といった難解な保険商品の比較表を顧客に配布できれば、顧客は大いに助かります。そして、保険販売の現場は大きく変わらざるをえません。



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