トピックス20050421




競売内覧制度・携帯電話が鍵・利上げでファンドクラッシュ



バードレポート・トピックス版2005.4.21.
  • 競売での内覧制度はどう使われたか。
  • 携帯電話がオフィスの鍵になる
  • 生き残るためには頭を切り替えないと
  • 利上げでプライベートファンドはクラッシュ


競売での内覧制度はどう使われたか。


2004年は競売制度が大きく変わりました。実際にどのように運用されるかが注目された制度に「内覧制度」があります。執行裁判所の実施命令に基づき、執行官が買受希望者に対して事前に競売物件の内部を見せる手続きです。

仲介不動産業者による中古マンションのオープンルームのような位置づけです。買う前にその物件の中が見たいというニーズに対応したものです。

2004年10月までの資料では、内覧実施の申し出は東京地裁では4件。3件は取り下げられ、1件(雑居ビル)で内覧が実施されました。3名が内覧に参加しました。大阪地裁では0件、全国的に見てもほんの数件という惨憺たる結果に終わっています。

(不動産鑑定 2005.4月号)

携帯電話がオフィスの鍵になる


入居者にとってビルのセキュリティーは心配なものです。東京ガス関連会社の保有運営する新宿パークタワーではオフィス階各室の扉前にICカード読み取り機を設置します。オフィス利用者は非接触型ICカードで入退室することになります。

他と違うのは、NTTドコモの一部の携帯電話ならば、インターネットからのダウンロードにより携帯電話をICカード代わりにすることができます。

つまり携帯電話がオフィスの鍵になります。(リアルエステートマネジメントジャーナル2005.3月号)

生き残るためには頭を切り替えないと


セコム損保は自動車保険について「現場急行サービス」を始めます。顧客の要請に応じて、事故受付から平均20分で「セコムの緊急対処員」が現場に駆けつけて、救急車の手配・警察への連絡等のサービスを行います。ポイントは保険の専門員を派遣するのではなく、緊急対処員の派遣ということです。

セキュリティサービスを全国展開するセコムグループならではであり、国内の緊急発進拠点は2100カ所。なお保険会社の専門員でないため示談交渉や事故調査は行いません。(保険毎日新聞2005.3.29.)

またセコムはマンション事業に参入しましたが後発です。同社のマンションは防犯ガラス、防犯設備が標準装備ですが、それだけではありません。

マンション購入者は、給湯器トイレの調子が悪い・配水管が詰まった・保険を見直したい・いい健康食品は・車の調子が悪い・家族旅行に出たい等、何でも電話で相談できるという、差別化をしました。

修理防犯なら管理人や警備員が駆けつけますが、それ以外はセコムグループ各社で対応します。

「マンション」を売るのではなく、「マンションライフ」を売るのだそうです。

(日経ビジネス2005.4.18.)

居酒屋「和民」を運営するワタミグループが高齢者マンション事業をスタートさせます。

「和民」等を年間100店舗新規出店しているので建築コスト削減や立地情報収集に自信があります。

介護施設では食事が必要ですがそれは本業直結という強みです。土地面積500-600坪で駅から近い立地で、建築協力金リースバック方式で行うのだとか。(全国賃貸住宅新聞2005.4.18.)

人口減少社会が到来し、そこで生き残るためには頭を切り替えないといけないようです。

利上げでプライベートファンドはクラッシュ


不動産経済ファンドレビュー2005.4.15号に証券関係者による、プライベートファンド(PF)についての覆面座談会です。「金利が上がるとどうなるのか」のテーマに、主席者一同は絶望一色です。

PFでは投資家の投資資金をもととして、3年-5年程度固定のノンリコースローンで資金調達をしているのが普通です。その期限が到来したら借り換えを前提としています。そこで金利が上昇していたら…。

金利アップすれば「ハイレバ(借入比率の高い)のローンを抱えているファンドは、高い金利でも借り換えできない可能性がある。」

そして、「いまはハッピーシナリオばかり描いていて、おかしくなる前にリートにぶち込もうという発想で臨んでいるPFが多いのではないか。」

利上げへの備えが今のPFにあるのか、との問いに対しては、皆が「ない」との答え。

 PFの借り換えが集中するのは2009年だそうです。それまでは金利が上がって問題が大きくならないということのようで、さて問題の2009年の金利水準はどうなっているのでしょうか。



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