トピックス20050519




隣接地マンション建替え・賃貸大量供給・郵政の不動産事業



バードレポート・トピックス版2005.5.19.

  • 隣接地を使ったマンション建替え団地再生
  • 都心の賃貸マンション大量供給で家賃値下がり
  • 郵政民営化で不動産事業に参入すると
  • 徒歩通勤者に対して支払った通勤手当への課税


隣接地を使ったマンション建替え団地再生


仮住まいなしで分譲団地を隣接地に建替えるという事業が始まります。

大阪府豊中市の1968年築の112戸公団分譲団地が建替えになります。長谷工等のゼネコンが団地の隣接地に5月着工でマンションを建築します。来年7月の竣工で団地住民がそちらに引っ越します。

その後古い団地を取り壊しここにマンションを建てる予定です。隣接地を使った等価交換による建替えは国内で初めてだとか。

団地の区分所有者107人中85人が新しいマンションに入居し、旧団地の面積1に対して新マンションの0.61を交換で取得できます。

(日経アーキテクチュアー2005.5.2.)

東京都中野区の全48戸築34年のマンションは現行法を適用して建替えると、延べ床面積が従前の60%にまで減少します。そこで隣接地を買収して、マンション敷地と一体にしてリクルートコスモスが開発します。従前マンション全48戸で建替マンションは全68戸。従前の居住者のうち15戸だけが建替マンションに移転する建替えです。

(住宅新報2005.5.17.)

様々なマンション建替えがすすんでいます。

都心の賃貸マンション大量供給で家賃値下がり


東京都心部の大型賃貸ビルでは空室率低下と賃料アップがすすんでいます。一方で都心部の賃貸マンションは新築でも賃料が値下がりしています。

銀座徒歩圏の新築マンションでも家賃が値下がりを続けており、新築物件でも敷金礼金ゼロの物件が目立っています。

八丁堀等の東京駅から徒歩圏内の物件の賃料は1-2年前から平均1-2割下がっているようです。

(日経トレンディ2005.6月号)

三井不動産の前決算期は分譲マンションの一棟販売はありませんでしたが、今期は芝浦の超高層ツインタワーマンションのうち一棟まるごと投資家に販売します。本来ならば分譲マーケットにでるものが賃貸になったことになります。更に同社はこれとは別途に当初から投資家向けに販売を想定したマンションの供給も大幅に増加させます。

(日刊不動産経済通信2005.5.6.)

東京都心部の賃貸マンションの供給は凄まじい勢いです。本来は分譲用だったマンションが投資家向けに一棟売りされ、分譲仕様のハイグレード賃貸マンションとて、大量供給されます。不動産ファンドが一棟買いをして賃貸マンションを大量供給します。

都心部の賃貸マンション大量供給による家賃値下がりの影響は、郊外に波及するでしょう。

「相続税対策マンション」といった大家の都合第一の郊外型賃貸マンションも、いずれこの競争にまきこまれます。

郵政民営化で不動産事業に参入すると


郵政民営化準備室は民営化後の「採算性に関する試算」を提出しました。

東京駅前の東京中央局、大阪駅前の大阪中央局を高層ビルに建替え、増加したフロアをオフィスとして賃貸するほかに立地のよい他の大規模5局についても賃貸するなどして、年間200億円の収益を得ると試算しています。

さて影響が大きいのは郵貯や簡保の資金が不動産投資に回ったときです。金融関係者によると少なくとも資金の5%が不動産市場に向かってもおかしくないのだとか。簡保120兆円の5%が不動産市場に流れるとすれば6兆円です。上場REITの時価総額は2兆円です。もし6兆円もの資金が不動産に流れたら…小さな池の巨大魚となりそうです。

(不動産ファンドレビュー2005.5.15.)

徒歩通勤者に対して支払った通勤手当への課税


総務省の調査によれば、徒歩通勤者に対して通勤手当を支給している自治体は274、うち通勤距離が2km未満の職員に通勤手当を支給する自治体は全自治体の8%の244でした。支給額は月額200円から5750円です。

この交通費への所得税は本来は非課税です。しかしそれは「交通機関や自動車、自転車など交通用具を使用する場合」に限られます。

徒歩通勤者への交通費は課税です。自動車等を使っていても片道2km未満ならば全額課税です。実際の課税、源泉徴収はどうなっているのでしょうか。

(税務通信2005.5.9.)



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