トピックス20050602




競売物件人気・造成宅地の耐震基準・Aクラスビルのプレミアム



バードレポート・トピックス版2005.6.2.

  • 競売物件は1億円超であっても人気
  • 造成宅地の耐震基準
  • マンションの環境性能の広告表示義務
  • Aクラスビルはマイナスリスクプレミアムまでも


競売物件は1億円超であっても人気


5月16日の東京地裁の競売物件の開札率は96%。競売物件のほとんどが落札されています。そしてかつては1億円を越える物件に対する応札は少なかったのですが、今は違います。

この日の一番人気は、最低売却価額1億8486万円の東急東横線自由が丘駅徒歩圏の戸建住宅で入札61本を集めました。

最高価額4億2000万円で最低売却価額の2.3倍でした。更地すると思われますので土地値とすれば、坪当たり300万円で正面路線価に対し1.9倍です。

競売物件は人気が続いています。これが人気沸騰中なのか、過熱中なのかは分かりませんが。

(週刊住宅2005.5.30. 山田純男氏)

造成宅地の耐震基準


「耐震基準」といえば建物についてと考えがちですが、造成宅地についても問題となっています。

新潟県中越地震等で盛土などした造成宅地での被害が大きな問題となったことから、国土交通省は学識者による検討会を設けました。

従来の宅地防災対策は造成地の土砂流出防止に重点が置かれていましたが、震災による被害軽減も重視する対策を推進していくことになりそうです。

一定規模の谷埋め盛土をして震災で大きな被害の可能性のある造成地についての被害予測と今後10年間の耐震化目標を設定していきます。

(住宅新報2005.5.31.)

マンションの環境性能の広告表示義務


東京都は2005年10月から、建築物環境計画書を提出すべき大規模新築マンションに対し(1)建物の断熱性(2)設備の省エネ性(3)建物の長寿命化(4)緑化の度合い、の環境性能の広告表示を義務付けます。

都の審査により、それぞれ3段階評価され、星(★)の数で表示されます。この結果についての、広告への表示サイズは縦3.7センチ横6センチ以上と定められ、見やすい場所への表示が義務付けられます。

(日経新聞2005.3.31.)

「三ツ星レストラン」といわれるように、「環境三ツ星マンション」と言われるようになるでしょう。

それが販売成果に影響を及ぼすことになれば、星取り競争が進み、環境にやさしいマンションが増えることになるでしょう。

Aクラスビルはマイナスリスクプレミアムまでも


収益物件価格は収益還元できまります。収入1億円でキャップレート5%なら、1億円÷5%=20億円。物件価格は20億円です。

5%が2.5%にまで下がれば物件価格は1億円÷2.5%=40億円。最近はキャプレートが下がり続け、つまり、物件価格が上がり続けています。

しかし高所恐怖症も広がり始めています。「金利が上昇すれば…」と予想すれば期待収益率でもあるキャップレートが上がり価格は下落すると考えます。

さてキャップレートとは無リスク資産の国債金利とリスクプレミアムの合計と言われます。国債金利1%でキャップレート5%なら、リスクプレミアム4%です。「安全確実な」国債投資なら1%、「危ない」資産である不動産への投資なら「危なさ」に見合う4%を上乗せして5%ということです。

「キャップレートが低下する要因は、取得の過当競争によるキャップレートの低下と、収益や資産価値の安定化に伴うリスクプレミアムの低下および収益増大を見込んでのキャップレートの低下に大別されます。現在は、前者の過当競争によるキャップレートの低下だけが注目されがちですが、Aクラスビルに関しては、後者が主な要因です。つまりAクラスビルの価値増加は本物であり、それ以外のビルの価値増大は本物ではないということになります。現状のリスクプレミアムは都心物件で3〜5%程度と見られていますが、これは資産デフレ時に形成された認識です。すでに底を打った不動産、つまり近新大のAクラスビルについては、リスクプレミアムは圧縮されるべきで、キャップレートはさらに下がっていくでしょう。インフレ傾向が見え始めたなら、リスクプレミアムはゼロに近づき、場合によってはマイナスになる可能性も否定できません。」

(不動産ファンドレビュー2005.5.25号、グローバルワン不動産投資法人運用責任者、山内正教氏へのインタビュー記事)

現状はリスクプレミアムが、どこまで下がるかを見極める段階にいるようです。


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