トピックス20050616




個人向けノンリコース・不動産200X年問題・地価上昇マンション



バードレポート・トピックス版2005.6.16.

  • 個人向けのノンリコースローンが広がる
  • 次々到来する不動産200X年問題のインパクト
  • 地価上昇期のマンション販売戦略へ転換
  • 原価や利益や領収書まで公開する注文住宅請負


個人向けのノンリコースローンが広がる


個人によるマンションやアパートの建築資金を対象に、返済減資を家賃収入などに限定したノンリコースローンが広がっています。

住友信託銀行は住友林業と提携し「責任財産限定型」のアパートローンを始めました。住友林業で賃貸住宅を新築する地主に建築資金を融資します。

住友林業の子会社が家賃を回収し、住友信託への元利返済や修繕積立金を差し引いた額を地主に入れます。アパート経営に失敗しても、融資対象の土地と建物を売却すれば、それ以上の債務は残らず、自宅などを差押えられる心配はありません。

家賃が下がっても価格が下がっても、その物件以外を失う心配がないのがノンリコースローンです。大型のビル投資等で外資系金融機関が主に始めたものですが、その裾野はどんどん広がっています。

ノンリコースローンによる銀行間の融資競争が過熱しているようです。そしてもし銀行が融資債権を保有したままでいれば、銀行が地価下落や家賃下落のリスクを背負います。バブル期と融資競争と同じシナリオです。

(日本経済新聞2005.6.10)

ノンリコースローン債権はCMBS(商業用不動産ローン担保証券)として証券化し機関投資家に販売することが可能です。つまり銀行は融資時に一定の利益を確保して、あとは証券化することでリスクを負わずに済むというビジネスが可能です。

次々到来する不動産200X年問題のインパクト


首都圏での大型オフィスビル供給ラッシュという2003年問題は、それほど賃料も下がらず空室率も上がらず、最悪の状況は免れたようです。それでも中小ビルの空室率上昇という爪あとを残しています。

これからは「分譲マンション2005年問題」「ホテル2007年問題」「名古屋2007年問題」「オフィスビル2010年問題」と続きます。

首都圏の分譲マンション供給は6年連続8万戸超です。ここにきて大規模物件の供給が集中し、需給バランスが悪化するといわれるのが2005年問題。

東京で新規開業のホテルはコンラッド・マンダリン・東京プリンスパークタワー・ペニンシュラ、リッツカールトン、ラッフルズ。この供給増が2007年問題。名古屋駅前にタワーが何本も竣工しビル供給過剰の不安も2007年問題。団塊の世代の定年退職によるオフィスワーカー減少でのビル需要減少不安が2010年問題。不安は尽きないものです。(リアルエステートマネジメントジャーナル2005年6月号)

地価上昇期のマンション販売戦略へ転換


ゴールドクレストは地価が上昇局面に入ったとの判断に立ち販売戦略を転換します。地価下落局面では完成在庫を持つことはリスクが高いとの判断から土地取得後に即着工即販売するという戦略でした。

今後は物件の売り出し時期を遅らせ、場合によっては竣工間際に販売することで土地取得時の見込みよりも高い粗利益率を実現する考えとのことです。

つまり即着工販売から、値上がりを折り込んで後出しにするという戦略です。

(月刊不動産経済通信2005.6.3.)

東京都心では2-3年前に分譲された人気マンションの中古価格は、分譲価格を上回ることもあります。

そして一方では、2005年問題の需給バランス悪化に臆病になっているデベロッパーもあります。

マンションデベロッパーは価格が上がろうが下がろうがマンション供給を続ける運命の会社です。その経営者の戦略的判断がその会社の命運を握ります。

原価や利益や領収書まで公開する注文住宅請負


顧客から見たときに、不動産業仲介業は、幾ら儲けているのかが分かりやすい業界です。仲介手数料が上限でしょうから。

しかし建売分譲業や建築請負業となると物件価格の中に利益が織り込まれることになり、「どのくらい儲けているのか」が不透明になってしまいます。

東京の大勝建設は年間60-70棟の注文住宅を請け負う建設会社です。ここは家づくりに関する原価と利益をすべて公開します。資材等の価格はもちろん請求書領収書なども公開します。

「マニュフェスト住宅」という名前のこのビジネスモデルは東京都から中小企業経営確信支援法に基づく経営革新計画として承認され、公的な各種支援策が利用できるようになりました。

(週刊住宅2005.6.6.)



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