トピックス20050707




Jリートは開発物件・投資家と検査発注・米国住宅ローンバブル破綻



バードレポート・トピックス版2005.7.7.

  • Jリートは開発段階での物件取得へ
  • 投資家への責任を果たすための検査発注
  • マンション市場に黄金の10年がやってくる?
  • 米国での住宅ローンバブルの破綻も近い?


Jリートは開発段階での物件取得へ


Jリート(不動産投資信託)市場が急拡大しています。日本ビルファンド投資法人の1口価格は100万円。2001年9月上場時の公募価格の2倍です。

価格上昇は「投資家の需給関係が最大の要因であり、国内金融機関、ファンドオブファンズ、年金の資金が流入しているため(石澤卓志氏)」だとか。

(日刊不動産経済通信2005.6.24.)

資金が集まり続けるから、Jリートは物件を買い続けます。優良物件の取得競争は峻烈を極め、価格は上がります。しかし現状では、なかなかいい物件を取得できません。

そしてJリートは法規制により土地から買えません。すでに収益がある物件を買うことが原則です。

そのために土地から買うのでなく未完成で開発中の物件を取得することが目立ってきています。

その取引は取得公表時には建物が未竣工で、竣工後に所有権移転することになるようです。

(月刊プロパティマネジメント2005.6月号)

案件を持ち込むデベロッパーにとっては、Jリートはありがたい存在です。竣工前の段階から金額を確約し買ってくれるお金持です。安心して開発を進められます。Jリートへのあて込みを前提とした開発プロジェクトが増えそうです。

さてJリートの資金は投資家のお金です。最終的に開発のリスクを負うことになるのは投資家です。

投資家への責任を果たすための検査発注


東京六本木の防衛庁跡地の巨大開発プロジェクトが進んでいます。このプロジェクトは三井不動産が投資家の資金を巻き込んで進めています。

工事用の鉄骨が現場に納入されます。通常なら施工者(ゼネコン)が依頼した検査会社が歪みや溶接を検査します。しかしこのプロジェクトでは施工者依頼の検査会社でなく発注者側(三井不動産)依頼の検査会社が検査をします。

施工者(ゼネコン)による発注だと「ゼネコンは本当に品質管理できているのか」という単純な問いに対して、誰も答えられないからだそうです。

このプロジェクトは複数の投資家から三井不動産が委託を受けています。投資家からの「本当に品質管理できているのか」という問いに対してキチッと説明ができることとなり、それがプロジェクト自体の商品価値の向上につながるようです。

他人の(投資家の)金を預かるのは大変なことです。

(日経アーキテクチュア2005.6.13.)

マンション市場に黄金の10年がやってくる?


新築マンション大量供給が始まった1994年時点での、マンション主力購買層(30-39歳)は428万人でした。そして2004年の主力購買層は569万人になりました。2009年になっても563万人です。いわゆる団塊ジュニア世代は人口が多く、次々とこの主力購買層に入ってきます。2014年においても1994年よりも多い466万人を保ちます。

一番確かな将来予測は年齢別の人口予測です。主力購買層が増加するので、これから10年間のマンション市場は黄金の日々ということです。元データは日本綜合地所と長谷工アーベストによる調査です。

(不動産業戦略e-REVIEW 2005.7月号)

団塊ジュニアと一言で言っても、すでに30代に突入した「母親だけが団塊の世代」と、まだ20代後半の「父親も団塊の世代」とでは考え方や行動が随分と違うようです。特に後者は世相を大きく変えてきています。この後者の世代が30代になってからどのような行動をとるのか。興味あるところです。

米国での住宅ローンバブルの破綻も近い?


カルフォルニア等では住宅価格高騰中で、住宅ローンバブルの破綻も近い?と言われています。次が、その危うさを示す兆候だそうです。

・リスクの高い住宅ローン

頭金ゼロや一定期間は金利だけの住宅ローン。

・不当に高い不動産鑑定

ローンの貸し手が不動産鑑定士に鑑定額をつり上げるように求める。応じなければ、取引停止。

・ゆるい融資基準

融資を査定する際に借り手の信用実績を頼りすぎ、先々の返済能力を十分考慮しない。

(日経ビジネス2005.7.4.)

日本においての15年以上前のとても懐かしい風景ですね。もっとも現在の日本もこのような風景に近づきつつあるように感じられてなりませんが。


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