トピックス20050915




デザイナーズ中古住宅・アスベストの除去費用・スキー場もファンドで



バードレポート・トピックス版2005.9.15.

  • デザイナーズ中古住宅の建物価格
  • アスベストのあるビルとないビルの価格
  • アスベストの除去費用は修繕費になるのか
  • スキー場もフィットネスもコンビニもファンドで


デザイナーズ中古住宅の建物価格


築30年の中古住宅の売買価格は、ほとんど土地値で、建物価格はゼロが普通です。しかしRC造2階建て 1971年築 延べ床面積 122.26uのこの中古住宅は9400万円。「周辺相場から計算すると土地代は約8000万円。残りの1400万円が上物の値段」です。つまり築30年の住宅の建物価格1400万円です。

この建物は日本を代表する建築家、宮脇檀氏の設計による住宅であり、そのことが「他の家にない価値がある」ということで強気の値付けになりました。

(日経アーキテクチュアー2005.8.22.)

アスベストのあるビルとないビルの価格


アスベストがあるかないかでビル価格がどう違うのかを、東京都港区虎ノ門のビルを想定しての、試算がされています。

賃料単価…吹き付けアスベストがなければ1万7000円、あれば市場競争力下落で1万5300円。

経費率…なければ30%、あればアスベストについての日常の調査等を織り込み35%。

還元利回り…なければ5.0%、あれば予測できない支出や嫌悪感を考慮し5.5%。

この結果としての物件価格…なければ24億1903万円、あれば18億3784万円。

国土交通省は宅建業法の重要事項説明の対象にアスベストを加えるつもりはないとのことです。すでに建物に使用されているアスベストは危険な状態でなければ違法ではないし、宅建業者には危険な状態かどうかを判断するのは難しいからだといいます。

しかし弁護士によれば、危険な状態のアスベストが残っているビルを貸すことで、債務不履行責任を問われる可能性も高いとのことです。大切なことは実態把握とそれに基づく安全対策です。

(日経不動産マーケット情報2005.9.)

アスベストの除去費用は修繕費になるのか


2005年7月1日からは厚生省令でアスベストの除去が法律で義務付けられました。アスベストの除去費用は一般には1uあたり2万円前後とのことです。

さてこの金額は税務上において修繕費として一時に損金になるのか、それとも資本的支出として減価償却の対象となるのか。

国税当局によると、アスベストの除去等は法的な義務付けに伴うものであることから、原則として除去費用全額が一時の損金にすることが認められます。

もちろんアスベスト除去に際して一緒に行った建物模様替え等の部分は別です。

(週刊税務通信2005.8.29.)

スキー場もフィットネスもコンビニもファンドで


いよいよスキー場再生ファンドが登場です。オリックス系の投資会社がまず群馬県の川湯スキー場の運営会社を買収しました。年内に300億円のファンドをたちあげ、今後2-3年で10-20ヶ所を買収します。最終的には株式上場させる計画です。西武グループのリゾートやスキー場はどうなるのでしょうか。

(日本経済新聞2005.9.1.)

三井不動産とコナミスポーツはフィットネスクラブを運用資産とするファンドをスタートさせます。フィットネスクラブの新規出店に際して、土地建物を取得する場合にファンドを活用し、それをコナミスポーツが賃借することになります。なお両社ともファンドへの出資はしません。

ファンド規模は3年内に300億円です。

新築マンション内にフィットネス施設を付帯することもマンションデベロッパーに提案していきます。

(リアルエステートマネジメントジャーナル2005.9月号)

ディスカウントストアのドン・キホーテは店舗を証券化します。所有する4店舗を信託受益権化した上でSPCに譲渡しました。このSPCはノンリコースローンと匿名組合出資で資金調達し、ドン・キホーテは劣後の匿名組合出資を負担します。

ドン・キホーテは店舗をオフバランス化し資金をえました。そして証券化した店舗は10年間の定期借家契約で賃借します。これは他店舗展開をするチェーン店ならどこでも可能なスキームでしょう。

(住宅新報2005.9.6.)

コンビニのローソンは50億円規模の店舗投資ファンドを始めます。まず既存店舗数店を取得し、その後、新規開業店を対象にし、最終的には20-40店に分散投資します。毎年同様のファンドを設立し、将来はREITとしての上場も検討します。

(日本経済新聞2005.8.30.)




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