トピックス20050922




ビルの名前・キャップレート変遷・ネット不動産物件情報



バードレポート・トピックス版2005.9.22.

  • ビルの名前は昔の名前
  • キャップレートの変遷
  • インターネットと不動産物件情報
  • インターネット支店は地域密着型
  • 不動産の成約価格情報の公開


ビルの名前は昔の名前


「セゾン生命高田馬場ビル」が約10億円で売買されました。売主も買主も不動産業。

さて、セゾン生命は2002年にGEエジソン生命に吸収合併された会社です。つまり3年前になくなった会社です。しかしビルの名前だけが亡霊のように生き続けているようです。○○生命ビルといった名前のビルのテナントは金融再編があると名刺の刷りなおし等の面倒なことになってしまうようです。

(日経不動産マーケット情報2005.9.)

キャップレートの変遷


不動産鑑定士の宮田勝弘氏の調査によるキャップレートの変遷が公開されています。ここでのキャップレートはグロス利回り(表面利回り)、家賃12ケ月分を物件価格で割ったものです。

1990年 2.42%/1993年 4.82%/1996年 6.50%/

1999年 6.32%/2002年 5.50%/2005年 4.15%/

ピークは1997年 7.25%でした。

用途別で見ると、かつては15%とか20%とかの高いキャップレートで取引されていた中小規模商業施設や老朽化したホテル、ソシアルビル、ラブホテル等のキャップレートが大きく下落してきたようです。

「これは不動産ファンドなど投資会社のなかに不動産を物件として見ないで、金融商品としてしか見ない担当者が増えたためでしょうか。…みんなで渡れば怖くない式に価格をつれている担当者が増えているとしたら、非常に恐ろしいことだと思います。」

(月刊プロパティマネジメント2005.9月号)

インターネットと不動産物件情報


不動産の物件情報は物件情報誌に代わりインターネットの物件検索サイトが主流になってきています。

全国賃貸住宅新聞が全国の管理会社400社にアンケートをしました。アットホームやHOME'S、イサイズといった検索サイトに払う利用料は年間100万円前後が最も多く、1000万円近い業者もいます。

インターネットの費用対効果については都市部を中心に「高い」というところが多い半面で、地方でのネットによる集客力は低めのようです。

(全国賃貸住宅新聞2005.9.12.)

家主が直接入居者募集を行うサイトが出現しています。一見すると単なる賃貸物件検索サイトです。

違うのは各物件についての問い合せ先が、不動産業者ではなく家主だということです。

家主が物件登録をし、問い合わせが家主に入り、家主がメールないし電話でユーザーと直接連絡をとり物件を案内します。仲介業者不要のシステムです。

サイト運営元は契約時の物件の傷等をチェックするサービスを提供しています。

http://www.direk.co.jp/

インターネット支店は地域密着型


東京建物不動産販売が「インターネット支店」として、ネット営業の専門部署を「店」として独立させました。メール対応専門のスタッフ4人と営業スタッフ4人がペアを組みます。

メールでの問い合わせに専門スタッフが対応し営業スタッフに引き継ぎます。年中無休でメールに対しては即返信です。インターネット支店の営業エリアは、他の地域にも対応するものの、もっぱら山手線の内側エリアの地域密着営業。インターネットを利用して一定地域の地域密着を狙っているのです。

ネット対応をこの支店に集中させることにより、都心部実店舗の営業スタッフから小口取引の業務から開放することも目的のひとつとしています。

なお同社のネット経由の取引は、都心部新築マンションで40-50%、仲介では取引件数の約10%です。

(月刊不動産流通2005.10月号)

不動産の成約価格情報の公開


国土交通省は不動産業者のための不動産流通機構(レインズ)登録物件の成約価格情報公開に向けた作業に入っています。売出価格は検索サイトでわかりますが、成約価格を消費者が知ることができません。

所在地と沿線からエリアを絞り込み間取りタイプや築年数などを検索するというイメージ案をもとに、具体的なテスト作業が進んでいます。都区部だと200件もの成約情報があるものの、郊外では件数が少なすぎるといったような問題が生じています。

それでも近いうちに消費者がネット経由で成約価格情報を知ることができるようになりそうです。

(日刊不動産経済通信2005.9.14.)



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