トピックス20051020




米国最大REIT・相続税は現状固定・災害保険金



バードレポート・トピックス版2005.10.20.

  • 米国最大REITの海外投資…日本は買わない?
  • 日本の相続税は現状を固定する
  • 災害保険金を使っての保険金未払い


米国最大REITの海外投資…日本は買わない?


日本のREIT(リート・不動産投資信託)は投資用不動産の入れ物でありファンドです。一方で米国のREITは単なる入れ物ではなく会社です。

米国のREITは、不動産投資を行う会社であり、REIT税制(利益の殆どを配当することで法人税が課税されない)を適用した会社と思えばいいでしょう。

そのために日本のREITは「どんな物件?」にばかり力点が置かれますが、米国のREITは「どんな経営?」「どんな経営者?」に大きな力点が置かれます。

米国最大のREIT経営者サミュエル・ゼル氏が日経金融新聞のインタビューに答えています。

同氏の経営する商業不動産REITの床面積は1000万u(三井不動産系REIT、日本ビルファンドは50万u)、住宅REITは25万世帯(日本のUR都市機構(旧公団)は76万世帯)。これだけの規模のREITを経営し、「米政府に次ぐ大家」と言われているそうです。

ゼル氏の不動産市況を見る目は定評があり、底値で買い叩き、そして価値を引き上げた実績で「墓場のダンサー」との異名を持っています。

米国の住宅価格について…「日本の不動産バブル崩壊は、世界的に比較にならない水準に価格が上昇したために起きた。米国の住宅価格は先進国の間ではまだ一番安い。」

日本のREITについて…「今後も成長を続け資本市場の主要プレイヤーになるだろう。ただ、マネージャーとREIT間で利益相反など問題点もあり、米国が過去12年で築いた市場の規模と多様性に追いつくためには障害になる。」

海外向け投資について…「日本には投資していない。中国には不動産開発で非常に少額の初期投資を行った。中国投資は非常に注意深く進めており、長期的に保有するより、不動産を開発して売却することに重点を置いている。今熱心なのはメキシコとブラジルだ。」

(日経金融新聞2005.10.13.)

bird発行人は1998年にシカゴにあるゼル氏の本社を訪ねたことがあります。ゼル氏にお会いする前に釘を刺されたのは「日本の不動産へ投資するかについては一切質問するな」ということでした。

ずっと日本には投資しなかったのでしょう。なぜ日本には投資しないのか聞いてみたいものです。

日本の相続税は現状を固定する


相続税には小規模宅地の評価減制度があります。事業用宅地400uまでなら80%OFFになります。この制度は親の事業を子が引き継ぐことが条件にされています。親と同じ仕事をすれば特例が適用され、新しい事業を始めたのなら適用されません。

「超整理法」で有名な野口悠紀雄氏は「これは、明白に社会の固定化を奨励し、変革を防止する制度である」と断じています。

また相続時精算課税制度が導入されることにより3500万円までの住宅取得資金であれば、税負担なしに贈与できます。こちらについては「これは、住宅産業に対する救済策なのである。小泉純一郎内閣は『特定の産業を援助する』という点では、明確な姿勢をとったわけだ。」と断じています。これら税制は社会を固定化させていくもののようです。

(週刊ダイヤモンド2005.10.22.)

災害保険金を使っての保険金未払い


bird発行人が尊敬する保険評論家大地一成氏が発行する「保険かわら版」という情報紙があります。

明治安田生命の保険金未払いについて大きなニュースになりましたが、同氏はこの「保険かわら版」でその実態を分析しています。

ポイントは「災害保険金」のようです。死亡保険金には病気等の普通の死亡保険金の他に災害時のみ支払われる「災害保険金」があります。旧明治生命の災害保険金の支払い額は7年間で85億円から34億円へと6割も減りました。

「災害保険金」は解釈の幅が広く、飲酒過失等については免責のこともありますが、本人が死亡している以上は「そんなに飲んでいない」との立証は難しいのです。この解釈については契約者側は分かりません。保険会社の言い分が通りやすいのでしょう。

また旧明治生命には保険金不払いのためのマニュアルもあったそうです。そこには「苦情が一度だけなら支払いに応じないこと」「2回苦情を受けたら支払いに応じること」等とあったといいます。

(保険かわら版2005.10.15.1年間24号分5000円 FAX042-791-1092に申込みで案内書が郵送されます。)



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