トピックス20051118




基準地価変動・課税処分強行しっぺ返し・工期6日1フロア



バードレポート・トピックス版2005.11.18.

  • 基準地価の変動から不動産価格の分析
  • 課税処分強行の国税への「しっぺ返し」
  • マンション工期短縮で6日で1フロア完了


基準地価の変動から不動産価格の分析


2005年の基準地価が9月に公表されています。みずほ証券発行のRealEstateMarketReport2005年11月号で、不動産アナリストの石澤卓志氏と並木幹郎氏とがこの基準地価についての分析を行っています。

東京23区中で、住宅地価格の上昇率が高かった港区。マンション供給の急増が影響しているようです。

さて東京都江東区。2004年のマンション供給戸数は東京23区では港区についで多かったのですが、基準地価では地価上昇ポイントがでませんでした。

江東区では、工場や倉庫の敷地に大規模マンションが建設される例が多く、これらの物件には、敷地の区分が「住宅地」でなく、「準工業地」になっているものが多く、このために基準地価では、マンション供給動向が「住宅地」のデータに十分反映されていない可能性があると分析されています。

千葉県木更津市は下落が続き9年間で3割以下の水準になりました。1997年開通の「東京湾アクアライン」の開発効果に対する期待が大きすぎたのではないかと考えられてきました。しかし「東京湾アクアライン」は下落の契機に過ぎなかったのではないか…。そして交通利便性が高まったことで、地方都市などから業務商業機能の流出を加速する減少(「ストロー現象」)につながったと論じています。

また東京ビルヂング協会による調査結果を分析しています。オフィス賃料の更新は現状維持(据置き)がほとんどを占めており、値上げを達成したオフィスビルはまだ少数だと見られるようです。しかし賃料動向の調査結果では東京では多くの区でプラス幅が拡大しています。これは既存テナントの賃料はあまり変化していないものの、既存テナントの増床や新規テナントの入居が増加し、賃料収入全体に占める新規設定賃料の構成比が上昇したためのようです。

一つの調査結果からここまで読めるのです。

課税処分強行の国税への「しっぺ返し」


近年は節税目的スキームについて課税側が厳しい態度をとり続け、裁判覚悟の課税処分を続けました。その結果として国側敗訴の判決が続出しています。

10月27日名古屋高裁。節税目的レバレッジドリース判決では、国税側は破れ、節税について相応のお墨付きを与える結果となっています。以下判決。

「しかしながら、いかなる法律効果を発生させるかとの効果意思と、契約締結の動機、意図などの主観的要素とは理論的には別であり…」

「現代社会における合理的経済人の通常の行動として、仮に、租税負担を伴わないかあるいはそれが軽減されることなどを動機ないしは目的(又は、動機等の一部)として、何らかの契約を締結する場合には、その目的等がより達成可能な私法上の契約類型を選択し、その効果意思を持つことは、ごく自然なことであり、かつ、合理的なことであるといえる。」

節税を考えるのは自然でありその目的で経済的行為をするという主観があることは当然。そして課税はその節税したいという主観について処分すべきでなく、どのような経済行為が行われその結果の法律効果についてだけ処分しろ、といっています。

10月12日東京地裁。取引先の非上場株式を譲り受けた際に、通達等に従って配当還元方式という低い金額で取引したところ、国税側はこのケースは特別な事情としてもっと高い金額でなくてはいけないとして課税処分しました。納税者の勝訴。

11月8日最高裁。旧第一不動産創業者らによる関連会社の非上場株取引につき国税側が74億円の課税処分をしましたが、最高裁は国税側の主張を認めた原判決を破棄し、東京高裁へ差し戻しました。

しばらく続いた国税側の強硬姿勢は裁判所で「しっぺ返し」にあっているようです。

(納税通信2005.11.21.)

マンション工期短縮で6日で1フロア完了


長谷工コーポレーションはマンション建設について在来型工法にくらべてマンション建設の工期を最大40%短縮しました。

15階建てのマンションならば、従来は平均14ヶ月の工期が8.5ケ月に短縮しました。1フロアの駆体工事を6日から7日(従来の同社標準は13日)で終えるようになりました。

すでに今年4月着工の物件で実用化しています。建築コストは6%-10%上昇しますが、金利負担や事業資金回転効率を考えれば吸収できる範囲に抑えられているようです。

(週刊ビル経営2005.11.17.)





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