トピックス20060105




不動産融資監視・伝説のトレーダー・業務主宰役員



バードレポート・トピックス版2006.1.5.

  • 消費景気拡大と不動産融資の監視強化
  • 「伝説のトレーダー」が不動産ファンド設立
  • 「業務を主宰する役員」とは…増税の対象者は


消費景気拡大と不動産融資の監視強化


百貨店各店の初売りは2ケタ増が相次ぎ、伊勢丹新宿本店等は過去最高の売上げ。経営再建中のダイエーでも2005年12月の既存店売上は前年比5%増。12月単月でのプラスは1994年以来11年ぶりです。

(日本経済新聞2006.1.3.)

日銀は銀行に対して不動産向け融資の監視強化に乗り出します。不動産業向け新規融資は2005年7-9月に前年比44%増加で、1987年以来の高い伸び率です。貸出金利が貸し倒れリスクに比べて低すぎないか、担保に比べて過剰な融資かを分析。問題と判断すれば融資残高の圧縮や金利引き上げを求めます。

(日本経済新聞2005.12.31.)

新たな時代が到来しています。

景気拡大による消費拡大と、株高による資産効果による消費拡大が重なり合ってきています。

また「不動産融資への監視強化」は10数年ぶりでしょう。バブル末期の突然で急激な金融規制は日本経済をマッサカサマに転落させました。今回はもう少し上手で緩やかな金融政策を期待したいものです。

「伝説のトレーダー」が不動産ファンド設立


藤巻健史氏はモルガン銀行在職中に国債売買により巨額の利益をあげ、東京市場で「伝説のトレーダー」と呼ばれ、ヘッジファンドの雄ジョージ・ソロスの投資アドバイザーをもつとめた人物です。

この藤巻氏が不動産のアセットマネジメント会社を設立し、250億円規模での第1号の不動産ファンドを設立しました。

今どきの不動産ファンド設立は大きなニュースになりません。また藤巻氏が金融業界でファンド設立をしても同じでしょう。しかしその藤巻氏が金融ではなく不動産ファンドを設立するとなれば別です。

月刊プロパティマネジメント2006.1月号に、その藤巻氏へのインタビュー記事があります。

「私は資本市場の人間ですが、不動産を中心にマーケットをみています。不動産は重要な金融商品であり、マーケットと不動産は一体だと思っています。すなわち不動産がわからないとマーケットはみられないし、マーケットがわからないと不動産もわからないということです。今、不動産の人たちは不動産しかみていない。だからこそ、私たちに活躍の場があると考えて不動産ファンド事業に取り組むことにしたわけです。」

「われわれがやろうとしているのは、金利上昇リスクという暗い面をなくして、マイナスをつくらない不動産ファンドです。具体的には単純なデリバティブを使ってマーケットリスクだけをヘッジしようということです。

…あくまで金利上昇リスクをヘッジするだけですが、少なくとも長期金利が上がっても、不動産で儲かるような仕組みをつくっておくということです。」

「不動産が証券化され、金融商品となったのですから、不動産も経済動向と合わせて考えなければなりません。」

「業務を主宰する役員」とは…増税の対象者は


税制改正最大ポイントは同族会社役員報酬への法人税増税です。(バードレポート2005.12.26.参照)

「同族会社の業務を主宰する役員及びその同族関係者等が発行済株式の総数の90%以上の数の株式を有し、かつ、常務に従事する役員の過半数を占める場合等には当該業務を主宰する役員に対して支給する給与のうち給与所得控除に相当する部分として計算される金額は、損金の額に算入しない。(以下略)」

「業務を主宰する役員」の定義がされていませんので、増税対象の「主宰」がオーナー社長1 人限定か、複数の役員なのかがはっきりしませんでした。

この「業務を主宰する役員」が何なのかについて、税務情報の専門会社ロータス21社が財務省に確認をしました。(ニュースPRO 2005.12.22.)

財務省からは「奥さんなど複数の役員が対象になると誤解される向きもあるが、実質的にはオーナー社長1人を特定した上で対象にする」との回答。

また「常務に従事する役員」の規定について、「肩書きではなく、実態で判断することになる。具体的には、現実に、日常的に業務を執行している役員を指している」とされ、名義だけの役員や非常勤の役員を対象としないということのようです。

2006年4月以後開始の事業年度から適用となる見込みですので、3月末決算法人については「役員報酬をどうするか」「株式保有割合を90%未満にするか」等の対策も早急に検討しなくてはいけません。



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