トピックス20060216




表参道ヒルズがオープン・高額賃貸住宅ファンド



バードレポート・トピックス版2006.2.16.

  • 表参道ヒルズがオープン
  • 外資が日本の高額賃貸住宅ファンドを組成
  • 日本の資金は海外不動産へも向かう


表参道ヒルズがオープン


表参堂ヒルズの正式オープンは2月11日でした。bird発行人は、オープン前の内覧会の招待状を森ビルさんからいただきましたので覗いてきました。

テナントはすべて営業していました。館内は招待客でぎっしりで、各テナントは大混雑です。

オープン前の「内覧会」「先行ご招待」等が連日続いたようです。そのお土産として、絵葉書セットと表参道ヒルズマーク付のキャンデーとを頂きました。

ちなみに、お土産は先着2万人限りとありました。2万人!…すごいですね…。

「事業を推進する森ビルが集めた93のテナントのうち8割が新顔。年間千万人以上の来場者を見込む。有名ブランドだけでなく、こだわりの物販や飲食店をそろえ、30-40代前半を中心とした好感度の消費者を『新ヒルズ族』として呼び込む。

(日経流通新聞 2006.2.8.)」

建物の地上階は低層ですが、吹き抜け空間の地階深くまで、螺旋状の緩やかな坂道通路が続いて、何層にもわたって、小スペースのテナントがぎっしりと並んでいます。訪問者はのんびりと坂を下りながら楽しく買い物ができそうです。

不動産賃貸といっても、このような商業ビルは単なる大家さんの発想では運営できません。

賃料には売上歩合がありますし、大家さんは各テナントの売上をみながら、人気のないテナントを強制的に入れ替えを続けていくことでしょう。それにそれを続けなくては顧客にあきられてしまいます。

大家さんは単なる大家ではなく、商業ビル全体を運営するコーディネーターです。

森ビルさんには超人気商業ビル「ラフォーレ原宿」等で長年鍛えてきたノウハウがあります。表参道ヒルズも1も経てばかなりのテナントが入れ替わるのでしょう。このような商業ビルではビルの価値を保つためのテナント入れ替えは必須のようです。

さて、表参道ヒルズは、同潤会青山アパートメントの跡地開発です。同潤会とは関東大震災の義捐金で設立された財団法人です。当初は賃貸だったものが各戸に払い下げられたこともあり管理不十分で老朽化が進んだ築70年のアパート群でした。

お土産にいただいた絵ハガキは6枚でうち半数の3枚までもが、新しい建物の写真ではなく、取り壊し前の古い同潤会アパートの写真でした。また新しい建物の一部では古いアパートをそのまま再現し、そこでは当時の手すり等を再利用しています。古い建物への記憶が再開発のなかに生き続けます。

外資が日本の高額賃貸住宅ファンドを組成


外資による日本の不動産投資は止まりません。

シンガポールの投資会社が、シンガポールの投資家向けに、東京圏の高額賃貸住宅を中心に100億円規模のファンドを組みます。「日本の不動産マーケットは約13年の不況を経て、ようやく底を打ち、上昇に転じ始めた。これからが投資のチャンスだ」と投資会社の社長は語っています。

(日刊不動産経済通信2006.2.10.)

東京都港区のある地下鉄駅そばにガラガラの賃貸マンションがあるというので、現地を見てきました。

ファミリー向け百数十戸の新築分譲マンションをファンドが一棟丸ごと買ってそのまま賃貸に転用したようです。夜暗くなってから見に行きます。

灯りがついているのは1割ほど。大半が空室のようです。30万円を越える家賃の設定も多く、百数十戸の借り手探しは大変でしょう。

ファンドが新築分譲物件を買って賃貸転用することも多く、大規模高額賃貸空家マンションが東京都心部に急増中のようです。自宅家賃に30万円を払える層はそれほど多くはありません。bird発行人は都心の賃貸住宅市場の行方を心配しています。

さてシンガポールのファンドは何を買うのでしょうか。ファンドが増えるたびに供給が増えます。

日本の資金は海外不動産へも向かう


海外資金が日本の不動産に向かう一方で、日本の不動産ファンドの一部は、海外不動産に向かいます。

不動産アドバイザリーのクリードは、ドイツに拠点を置いて、旧東ドイツを中心に投資を加速させていきます。2008年には受託資産残高の1割に当たる800億円を海外不動産で運用する見込みだとか。

日本の不動産でのビジネスがやりずらくなれば、海外不動産を視野に入れることになるのでしょう。「いつか来た道」でなければいいのですが。

(週刊住宅2006.1.30.)



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