トピックス20060323




競売物件・瑕疵担保の保険義務化・三井住友銀行への勧告



バードレポート・トピックス版2006.3.23.

  • 競売物件の売却状況は大幅改善
  • 新築住宅等に瑕疵担保の保険義務化は見送り
  • 銀座で坪1億3000万円取引。3年前は7100万円
  • 2億円〜3億円の物件が好調
  • 三井住友銀行への公正取引委員会の勧告


競売物件の売却状況は大幅改善


東京地裁での期間入札による競売の売却率は、平成13年72.7%、平成16年86.9%、平成17年には93.6%になりました。大幅改善となっています。

それにともない裁判所から競売評価人(不動産鑑定士)への再評価依頼(競売価格を引き下げるための評価等)はほとんどなくなっています。

そして競売物件数そのものが減少しています。平成9年に約5000件だったものが、平成17年には辛うじて2000件台です。不良債権処理は一巡しました。

全国平均の競売の売却率は、平成15年62.9%、平成16年70.3%、平成17年84.7%です。

(不動産鑑定2006.4月号)

新築住宅等に瑕疵担保の保険義務化は見送り


耐震偽装事件を受けて、国土交通省は新築住宅の瑕疵担保責任の履行確保のために、宅建業者等への保険加入等の義務付け法制化を検討していましたが、今国会での法改正を見送りました。

不動産業者や住宅建設業者に対して、保険・銀行保証・供託・業界保証のいずれかを義務付けるというもので、新築のマンション戸建住宅の10年の瑕疵担保責任を前提にしていました。

銀行保証は銀行がどのようなリスク計算をするか不明だし、供託の場合には供託金が高額になりすぎる、業界保証は資金が確保できるか定かではありません。残る現実的な選択肢は保険です。

しかし保険業界は、10年の瑕疵保証は保険会社の経営を著しく圧迫するとかで逃げ腰。

結局時間切れで保険などの義務化は仕切り直しとなり、新たに検討を開始することになりました。

大手不動産業界は保険など不要として義務化に慎重、一方で「ヒューザー」クラスの中堅デベは保険などが異常に高額負担になることを心配しています。

また国土交通省は耐震偽装を受け、建築基準法や建築士法等改正で罰則強化します。耐震基準などの重大な違反は、現行の50万円から、懲役3年罰金300万円へと強化。宅建業での不実告知は懲役1年罰金50万円から懲役2年罰金300万円となります。

(住宅新法2006.3.21.)

銀座で坪1億3000万円取引。3年前は7100万円


銀座7丁目の中央通り沿いの73.52坪をカタログ通販のシャディは、2003年に52億5000万円、1坪当たり7100万円で買い、2004年にビルを新築しました。このビルの簿価は9億8000万円です。

この「シャディ銀座ビル」が2006年2月に95億円で売却されました。95億円を73.52坪で除すると約1億3000万円です。銀座の土地が坪1億3000万円で売買されました。なお建物価格を簿価9億8000万円として売買価格から控除しての、土地値として計算すれば坪1億1600万円になります。

(日経不動産マーケット情報2006.4月号)

2億円〜3億円の物件が好調


日刊不動産経済通信2006.3.17号では、センチュリー21ジャパン社長の三津川一成氏へのインタビューを掲載しています。

「都心の加盟店では、土地を購入して家を建てるケースとして、総額2億円〜3億円規模の取り扱いが増えている。主に30〜40歳代の外資系サラリーマンが購入している。総額6000万〜7000万円程度の物件の売却を扱っている店舗が苦戦しており、3000万円台と1兆円超の物件が動いている。」

三井住友銀行への公正取引委員会の勧告


昨年2005年12月26日に三井住友銀行が取引先への不公正取引として勧告されました。公正取引委員会が大手都市銀行に不公正取引として法的措置をとったのは昭和32年に融資条件として役員派遣を行った旧三菱銀行以来半世紀ぶりです。

主に三井住友銀行からの借入れにより資金需要を充足している取引先、直ちに他金融機関からの借り換え困難な取引先、土地等購入につき融資内諾後に契約を進めて後の状況での取引先に対し、金利スワップの購入が融資条件であり、又はそうしなければ不利な条件とすると明示し、担当者に管理職である上司を帯同させて重ねて金利スワップの購入を要請しました。こうして事業者が金利スワップの購入を余儀なくさせる行為が違反行為とされました。

(NBL2006.3.1. 公正取引委員会 斉藤隆明氏)

銀行から余りにひどい扱いを受けたら言ってみましょう、「公正取引委員会へ駆け込むぞ」と。



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