トピックス20060406




過熱住宅ローン・マンション用地高騰・金利上昇未体験ゾーン



バードレポート・トピックス版2006.4.6.

  • 過熱する住宅ローン獲得競争
  • マンション用地高騰とマンション価格上昇
  • 金利上昇という未体験ゾーンに突入
  • 不動産投資ファンドにとっての物件利回り
  • 大野地価研究所の大野幸一氏の地価予想


過熱する住宅ローン獲得競争


各金融機関が住宅ローン獲得にしのぎをけずります。一部の銀行では総貸出金に占める住宅ローン残高の比率が驚くほど高くなり、特に、スルガ銀行62.4%、泉州銀行55.6%、近畿大阪銀行41.8%です。

住宅ローンは個人顧客の取引のメイン化を図る上での中核商品。様々な攻防が繰り広げられています。例えば、築年数経過マンション一覧を該当エリアの支店長に配布して肩代わり融資推進を本部から指示、競合金融機関のローンを聞き取り調査し金利変動のタイミングに合わせて肩代わり営業を展開…。

「三大疾病保険付き」「省エネ住宅向け」「他行の給与振込指定口座から自動振替が可能」「子供がいる世帯は金利優遇」などと様々な工夫がされます。

(住宅金融月報2006.3月号 塩沢和夫氏)

マンション用地高騰とマンション価格上昇


東京ではマンション用地の高騰が続いています。青山・麻布・赤坂・神宮前では路線価の2倍から3倍超の取引が散見され、1年前の2倍超からさらにヒートアップしています。これら都心部に加え、ここ数ヶ月で城西南の人気エリア、吉祥寺、自由が丘、駒場、二子玉川でも2倍超の事例がでています。

そして新築マンション価格も都心で数%から10%程度上昇です。そして価格上昇を意識し始めた購入者はデベロッパーが高騰前に用地を仕入れた残り少ない「旧価格物件」に殺到しています。

(日刊不動産経済通信2006.3.24.)

金利上昇という未体験ゾーンに突入


REITや不動産投資ファンド一般化してから始めての金利上昇を迎えます。日経ビジネス2006.3.20号に森トラストの森章社長のインタビューがあります。

「まさにこれから未体験ゾーンに突入するわけです。バブル期などこれまで、先に金利が上がって、後で賃料が上がった。しかしこの5年間は違う。賃料は上がったが金利は上がらなかった。不動産業界は、極めて恵まれた環境にあったわけです。金利という概念を、もう一度見つめ直す必要がある。痛い目を見る不動産ファンドなどが出てくることになるでしょう。」

不動産投資ファンドにとっての物件利回り


日経金融新聞2006.3.23号で不動産投資ファンド運営会社ケネディクスの本間良輔社長のインタビュー記事があります。

「オフィスビルの空室率は、貸し手優位の目安とされる4%を切る水準となっている。新築ビルでは従来の水準より20-30%高い賃料に設定でき、既存ビルでも5-10%は引き上げられる。運用利回りを1%程度押し上げ、利回り向上分を売却価格にも反映できる。」

「金融機関は利回り5-5.5%程度で運用できることを前提に適正価格を算出し、その価格の65-70%を貸し付ける。だから当社は5%以上の利回りの物件しか投資しないのだが、新規参入してきた業者の中には利回りが3%程度になっても、高値で物件を買おうとするところもある。金融機関が自ら算出した価格との差が生まれ、場合によっては業者の購入希望価格の50%以下しか貸せなくなる計算になる。」

不動産が金融商品化し、収益還元価格も定着しバブル期とは違う投資環境が出来上がっています。

バブルのときは「家賃が上がれば物件価格が上がる」といった発想はありませんでした。

採算を無視しての超低利回りで流通するようにでもなれば、昔来た道なのでしょうか?。

大野地価研究所の大野幸一氏の地価予想


bird発行人は1999年に地価動向セミナーを受講しました。講師は大野地価研究所の大野幸一氏。

資料には「下げ過ぎの地価は21世紀に5割高」とあり「数年後には土地ブームが始まり、青山等の一流商業地から値上がりが始まる…」。「ほんとかな…」などと思いながら聞いていましたが、その後の一流商業地発の地価高騰をぴったり的中させ、お見事!。

さて、その大野幸一氏による地価動向予想です。

「都心一等商業地、同準一等地、都心高級住宅地の土地ブームは、すでにピークを打ったと思う。これから徐々に調整相場に移る。」「一般商業地、一般住宅地の優良地はこれから強含みの上昇地点が増える。」(週刊住宅2006.3.27号)

週刊住宅2006.3.20号には同氏による「地価動向最前線」の地価動向特集記事が掲載されています。


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