トピックス20060427




住宅価格の先物市場上場・本社ビルの売却・定借ビルの売却益



バードレポート・トピックス版2006.4.27.

  • 住宅価格の先物市場がシカゴで上場される
  • 本社ビルの売却…不動産は売りか買いか。
  • 定期借地権ビルでも多額の売却益か生じる
  • 納税猶予のためには農業体験農園


住宅価格の先物市場がシカゴで上場される


シカゴ・ストップオプション取引所に住宅価格先物が上場されます。これは全米不動産協会が集計する中古住宅の販売価格の中心値を対象にした先物市場です。全米の販売価格の中心値に加え、東北部、南部などの4地域を対象とする5種類が上場されます。毎月発表される各販売価格の中心値の1000分の1を指数として取引し、1カ月間で決済します。

ニューヨーク、シカゴ、ボストンなどの米国主要10都市の販売価格の先物も追加上場されます。

「売り建て」も可能です。つまり住宅価格下落を予想するのならば、まず売っておいて、値下がりしたところで買う(買い戻す)ということになります。

委託証拠金は額面投資の数パーセントで済みます。つまり住宅価格について、株式の「信用取引」での「信用売り」に相当する取引が可能になるのです。

米国の住宅市場の規模は約19兆ドルであり、株式や債券と並ぶ3大資産の一つです。住宅や保険業界などの実需筋のヘッジ手段としても利用が拡大すると見込まれているようです。

(日経金融新聞2006.3.29.)

米国でこのような先物市場ができるのであれば遅かれ早かれ日本にもできるのでしょう。

「東京住宅地先物売りで大阪商業地先物買い」「大阪買いでニューヨーク売り」といった取引もいずれできるようになるのでしょう。

本社ビルの売却…不動産は売りか買いか。


商業ビルの値上がりが続いています。今が「売り」とみたのでしょうか、企業による本社ビル売却も目立ちます。

ツムラは東京都千代田区にある本社ビル等2棟の自社使用ビルを156億円で売却しました。5月に引き渡すものの1年間は賃借人として引き続き利用し、1年後に赤坂にできる新築ビルを賃借します。

CSKホールディングは本社が入居するCSK青山ビルを信託受益権化して350億円で売却します。

そしてそのままこのビルを賃借して引き続き本社として利用します。CSKホールディングによるとビル売却理由は「保有資産の流動化ならびに機動的な事業投資のための資金確保」ということです。

(日経不動産マーケット情報2006.5月号)

定期借地権ビルでも多額の売却益か生じる


さて、このCSK青山ビルは敷地2100uについて2001年に近隣の寺院から52年の定期借地により敷地を賃借して建築したものです。延べ床面積23733uの建物は2003年6月に竣工したものです。

(日刊不動産経済通信2003.6.19.)

このビルの帳簿価格は195億円で、それが350億円で売却されます。52年間定期借地の設定からわずか5年、建物の竣工からわずか3年です。

定期借地は、地価の値上がり値下がりに影響を受けないものとも言われていました。しかしその定期借地権ビルで多額の売却益が生じたのです。

定期借地権によるこのような収益物件について、どのように収益還元価格を算出したのか、350億円が建物価格と定期借地権価格とにどのように配分されたのか、大いに興味のあるところです。

納税猶予のためには農業体験農園


東京都の都市公園と緑地は4400haです。そして生産緑地はそれに匹敵する3800haもあります。

生産緑地指定の目的のほとんどは税金目的でしょう。市街化農地について宅地並み課税がなされないようにします。特に相続税については生産緑地指定を受けて営農を続けることで、納税猶予が可能となり、相続税はほとんどゼロにすることができます。

しかし市区町村やJAが開設する一般の市民農園は、生産緑地でも相続税納税猶予の対象にはなりません。相続人自らが営農するものではありませんから。そのために新たな市民農園整備が困難になっていました。

こうした中で「農業体験農園」が広がり始めています。これは農家が都市住民に対し栽培や収穫作業を指導しながら農業体験をさせるものです。都市住民にとってはプロの指導で高水準の技術と収穫物が得られ、農家には農作業の省力化と所得安定となり、なによりも納税猶予制度が可能とされるようです。

平成8年に練馬区で始まり、現在は都内の15区市35農園にまで広がっています。

(都市農地とまちづくり 2006年春季号 東京都農業振興課・調整課)



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