トピックス20060504




大規模開発事業・首都圏の賃貸住宅市場・違法建築物信託



バードレポート・トピックス版2006.5.4.

  • 大企業でなくとも大規模開発事業ができる
  • 首都圏の賃貸住宅市場は当面不安なし
  • 違法建築物は信託不可。その物件価格は下落?
  • 生きたブタを担保に2億円の融資


大企業でなくとも大規模開発事業ができる


銀座の表通りで総事業費560億円の再開発プロジェクトが進んでいます。マンション分譲のリテック・コンサルタンツが開発型スキームを組成し、資金調達アレンジメントをフィンテック・グローバルという、ストラクチャードファイナス専門会社が行ないます。(住宅新報2006.4.25号)

不動産証券化が進み、大企業でなくとも大規模再開発事業に参入することが可能になりました。

フィンテックのような会社は、ブティック型インベストメントバンクとも呼ばれ、証券化に際しての資金調達とその組成に特化した会社です。証券化市場の拡大によりこれら会社の事業領域も拡大し、このフィンテック等が証券市場で公開を成し遂げています。それにより社会的認知を受け始めています。

従来ならブランドと資金調達力のある大企業しかできなかった大規模開発事業が、大企業でなくとも、このような専門会社とタイアップすることで可能になりました。知恵とやる気があれば、大企業でなくとも様々なことが可能な時代になってきています。

首都圏の賃貸住宅市場は当面不安なし


人口推計に詳しくまた住宅市場マーケティング専門家の沖有人氏(アトラクターズ・ラボ)が日経不動産マーケット情報2006.5月号で、賃貸住宅市場の行方についてインタビューに答えています。

「首都圏には10代後半〜20代前半の地方出身者が数多く流入していて、人口が増え続けています。首都圏全体で人口の減少が始まるのは、どんなに早くても2015年になります。」

「東京の住宅市場については5〜10年のタームでは、そんなに心配していません。理由の一つは、団塊の世代を上回る相当数の団塊ジュニア世代が首都圏にいて、住宅需要を支えているからです。」

そして築15年以内の物件は数が減り続けているようです。最近はファンド等による供給が急増し供給過剰のように見えますが、実態は違うようです。

アトラクターズ・ラボ社が首都圏の賃貸住宅を対象に作成している賃料インデックスでは、2005年9月を底にして賃料が上がり始めているといいます。

違法建築物は信託不可。その物件価格は下落?


「『こんな違法物件も受託するのか……』 昨年4月から始まったJPモルガン信託銀行への立ち入り検査で、不動産の証券化にかかる受託審査のずさんさに担当官はあぜんとした。本来はあけておくべきスペースに店舗を入れるなど、すぐには適法状態に戻せない物件を多数受託していたことが見つかったという。」JPモルガン信託には半年間の一部業務停止命令が出されました。(日経金融2006.4.17.)

そして、物件が建築基準法に照らして適法だったかの審査を怠り、価値をかさ上げした受益権を発行していた新生信託銀行には一部業務停止1年間です。

新生信託銀行社長は解任されました。この社長はチェース信託銀行出身。チェース信託銀行は現在のJPモルガン信託銀行です。二つの外資系信託銀行はつながっていました。(日本経済新聞2006.4.27.)

シティバンクのプライベートバンクが日本から追放されたのは2年前。アメリカ本社の利益のためなら、日本の法律などどうでもいいと思っていたようです。2年経っても外資は変われないようてす。

さて、違法建築物を信託受益権化することはいよいよ困難です。どこの信託銀行も受け付けないでしよう。REIT等に組み入れるのも困難でしょう。ということは、違法建築物の価格は下落します。

建築確認についての検査済み証がない物件については、ローン付けで苦労するようになってきています。ローンで苦労するということは、検査済み証がないということで売りづらくなるということです。

生きたブタを担保に2億円の融資


商工中金は秋田県の養豚業者に、ブタ1万頭を担保に2億円を融資します。商品在庫を担保にする融資は広がってきているようですが、生きている動物が担保です。この養豚業者はICタグでブタを管理しており、正確な在庫把握ができます。そしてブタを出荷した後の売掛債権も担保にします。

地銀等は畜産業や農業向けの融資を強化しています。ただし農地は担保に取りづらいために農家が必要な金額を融資できないことが多いといいます。

不動産である農地よりも、生きているブタの方が担保としては優良なのかもしれません。

(日本経済新聞2006.3.29.)



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