トピックス20060525




リートの運営母体・現代版下宿・買い急ぎを煽る



バードレポート・トピックス版2006.5.25.

  • リートの運営母体からの独立性は
  • 新しい「現代版下宿」が人気を集める
  • 買い急ぎを煽る為のセールスフレーズ
  • 5月16日の衆議院財政金融委員会


リートの運営母体からの独立性は


森トラスト総合リートは日立本社ビルを売却します。千代田区駿河台にあるこのビルはリートの中核資産であり2003年3月末に400億円で取得しました。

売却理由はビル賃借人森トラストとの賃貸借契約が終了すること。転借人の日立製作所も退去します。

それを理由にリートの運営母体の森トラストに420億円で売却します。

その上で、リートとして森トラストが保有する「赤坂見附MTビル」を270億円で取得します。

これにより「ポートフォリオの不確定要素が除去され、ポートフォリオの中長期的な安定等の効果が見込まれる」とのことです。

テナント退去・売却・取得とひとつひとつの事情に不自然はないかもしれませんが、その相手がすべて運営母体です。リートの利益のための取引なのか、運営母体のための取引なのか、分かりにくいですね。

3年前に400億円で買ったものが420億円です。鑑定評価もあるのでしょうが、都心部価格高騰をみると、こんな金額なのかな、とも思ってしまいます。

リート運営とは他人のカネを預かることです。値下がりしたら当然に他人の損です。でも値上がりしたら誰の利益? 。誤解されないためにも説明責任が必要です。(日刊不動産経済通信2006.5.12.)

新しい「現代版下宿」が人気を集める


リビングやキッチン、シャワールームを共有する集合住宅が、東京で相次ぎ登場です。個人の専用スペースは個室だけです。つまり現代版下宿です。

個人の空間としてベッドやカーテンで仕切られた就寝スペースだけが多い、外国人を中心に利用されるゲストハウスも近頃増加しています。キッチン等を備えた住戸のほかに、共用キッチンやリビングを備えたコレクティブハウスも一時注目されました。

両者の中間的存在ともいえる今回の現代版下宿は「シェアードハウス」と呼ばれるようです。 個室部分の面積を抑え共用部分をつくるので入居者数を多く設定でき、高い利回りを見込めるようです。

(日経アーキテクチュア2006.5.8.)

買い急ぎを煽る為のセールスフレーズ


96年の消費税上げ時を彷彿させる土地・新築マンションの買い急ぎ現象が都心では現れています。買い急ぎを煽る為のセールスフレーズは事欠きません。

@住宅ローン金利の大幅な値上げ

A目に見えて地価が上がる地点が増えている、

B原油の値上がりで住宅関連資材が上昇、

C消費税がこの先大きく上がる、

D景気も全体的に回復し、所得も増えだす、

E大手企業は資産売却から資産確保に、

Fデフレからインフレへという警戒心理、

G住宅減税、生前贈与特例が今後は縮小

H元気な団塊ジュニア層の取得が本格化、等等

(日刊不動産経済通信2006.5.15.通信週評)

5月16日の衆議院財政金融委員会


中央青山監査法人が処分されましたが、その理事長だった奥山章雄氏や、現日本振興銀行の木村剛氏を金融庁の顧問にしたのは正しかったのか、それにより過去の不良債権処理を誤ったのではないか、といった厳しい質問が続きます。大臣は「…当時は正しかった」。今はどう思っているか、答えられません。

耐震偽装の木村建設社長は「こんな粉飾なんか(建設業者なら公共工事受注のために)どこもやっている」と言ったというが、国土交通省や法務省もそう思っているのか…。厳しい質問が続きます。

またカネボウがファンドに対して経済産業省の認定に基づいて一部の営業譲渡をしました。その対価をみずほ証券が評価していますが、「永久成長率ゼロ・2010年から大幅減少」という驚くべき前提条件で評価しているようです。評価額を幾らにするのかが先に決まっていて、その金額になるための前提条件を設定したと疑われてもしかたないでしょう。

事業評価ほどテキトーなものはありません。前提条件をいじればどんな金額でもつくれるようです。

経済産業省はこんな評価書をどう思ったのか…、というやり取りも行われていました。

衆議院の各委員会の様子がネット上で見られるようになっています。何時間も続く委員会であってもすべて見ることができます。bird発行人は仕事しながら何時間もながら見していますが、結構面白いものです。数年前まで銀行マンだった若い国会議員がその専門知識を元に大臣に立ち向かっていました。



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