トピックス20060601




賃貸借契約の家賃値下げ幅・法人申告所得ランキング



バードレポート・トピックス版2006.6.1.

  • 家賃を値下げしない賃貸借契約の値下げ幅
  • 週刊ダイヤモンド「公示廃止!さよなら特大号」



家賃を値下げしない賃貸借契約の値下げ幅


バブル期のサブリース契約について家賃減額が可能か否かについての裁判による判断が続きました。

デベロッパーが地主に建物を建てさせ、その建物について家賃値下げをしないという契約条項の長期サブリースで、デベが借り上げました。しかしバブル崩壊での賃料急落。借地借家法第32条は(契約条項に関わらず)借主は賃料減額請求ができると定めています。デベは大幅賃料引き下げを求めます。地主は契約条項なのだからと引き下げには応じません。

2003年10月21日の最高裁は「サブリース契約でも賃料減額は可能」との原則を認めました。一見デベの勝利に見えましたし、そのように報道されました。しかし判決には「値下げ幅は様々な事情を考慮しなくてはならない」と条件がついていました。

この事件は高裁に差し戻され、2005年11月に和解しました。デベが主張した賃料返還額は百数十億円なのに和解額はわずか17億円。「様々な事情を考慮」することにより実態は地主の勝利でした。

(バードレポート2006.2.27.)

この流れに続く和解がありました。

三菱地所がサブリースしたビルの賃料について賃料の約60%減額を求めた訴訟について東京高裁で19%の減額とする和解が成立しました。

この19%とは地主の借入金についての金利負担軽減分に相当するとのことです。つまり実質的には地主側は家賃値下げによる負担は生じません。

サブリース契約の賃料減額請求は、このような解決の方向となりました。

(日本経済新聞2006.5.12.)

サブリースではない長期の賃貸借契約についての判決がありました。

新宿駅南口の高島屋(タカシマヤ タイムズスクエア)についてです。賃貸人のレールシティ東開発は当初契約どおり12%増額を求めます。一方賃借人の高島屋は家賃16%の減額請求を求めました。

東京地裁は、契約が特殊な契約であっても賃貸借契約なのだからとして家賃減額請求を認めました。減額幅は裁判所選任の鑑定士の鑑定に基づき4%減額です。賃貸人は控訴しています。

ここでは鑑定評価そのものによる賃料とされ、「様々な事情」は考慮されていませんでした。ここがサブリース契約との違いのようです。

なおこの判決では賃貸借の無利息保証金について「その運用益は実質賃料に含まれる」と判断していることが注目されています。

(日経不動産マーケット情報2006.6月号)

週刊ダイヤモンド「公示廃止!さよなら特大号」


毎年5月には各新聞紙上での長者番付がありました。所得税高額納税者告示制度です。

芸能界・スポーツ選手ランキング等々マスコミではお祭り騒ぎになっていました。そのお祭り騒ぎが今年からは消えました。個人情報を保護するという観点から公示制度が廃止になったからです。

所得税の告示制度は脱税者密告のために始まった制度です。個人情報保護への時代の流れを考えれば廃止は当然です。

これと同時に廃止されたのが法人申告所得の告示制度です。法人税の告示制度がなくなりに、雑誌での「法人所得ランキング」特集はなくなります。

週刊ダイヤモンド法人申告所得ランキング2006年度版別冊「公示廃止!さよなら特大号」2500円。

最終号とのこと、思わず書店で買ってしまいました。30年続いたランキング特集号も今回限りです。そして、その解説記事には次のようにありました。

「我々は税務署の公示という情報源を失い、この『法人申告所得ランキング』を発行するのは今年で最後となった。4月初めに実際に税務署に行ってみたが、いつも掲示をされている場所に既に公示はなかった。また、公示制度が終了した旨を告知するものも特になかった。」

「個人の所得税の公示を廃止するのは納得だが、法人税の公示を廃止するには十分な理由であろうか?個人情報保護法に便乗していないか?所得税の公示制度を廃止するのだから統一して廃止しよう、という程度の結論だったのか?(税調や国会の)議事録からは十分に議論されたようには見えない。」

「このランキングは学生が地元の有力企業を探したり、取引先の信用度を確認したりと多方面で使われていた。日本経済は大事な指標を失ったといえるのではないか。また、最近法律が簡単に決まっている気がしてならない。」


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