トピックス20060615




家賃保証と保険業法・オール電化の保険料・銀座の高さ制限



バードレポート・トピックス版2006.6.15.

  • どのような家賃保証が保険業法の規制対象か
  • オール電化住宅なら火災保険が安くなる
  • 銀座の高さ制限56メートル、デザインは事前協議


どのような家賃保証が保険業法の規制対象か


バードレポート2006.6.12.「賃貸管理会社の家賃保証は『保険の引受け』…保険業法での規制」で賃貸管理業の一部が保険業法の規制対象となるとお伝えしました。

不動産賃貸管理会社によるアパート等の管理についての、いわゆる「家賃保証」には二種類あります。

ひとつはサブリースです。サブリース(借り上げ)は家主と賃貸管理会社との間の単なる建物賃貸借契約ですから保険業法規制の対象外なのは当然です。

もうひとつは、借り上げではなく、空室発生時における賃貸管理会社による一定の賃料補填を定めた建物管理業務委託契約です。保険業法の規制対象となるのは、この賃料補填での「家賃保証」です。引受け相手(家主数)1000人超なら規制対象です。

なお、バードレポートで取り上げた大東建託株式会社による金融庁に対する照会は、建物管理の委託契約と別途に行う空室保証共済制度についての照会ではありません。管理委託契約と別途に行う空室保証共済契約ならば当然に保険業法の対象でしょう。

今回の照会と回答は、建物管理業務委託契約に織り込まれた契約、つまり賃貸建物管理業務と一体不可分の建物管理業務委託契約についてです。つまり共済制度としでなく、賃貸建物についての賃料補填条項付の管理委託がテーマになっています。

賃貸管理業の方はこの照会と回答を原文でご確認なさって下さい。金融庁のホームページ→右目次「法令解釈に係る照会」→「保険業法」→整理番号5番

なお改正保険業法の施行について不動産関連でも様々な動きがあります。レオバレス21はオーナー共済会について「株式会社損保レオバレス(仮称)」に移行します。(週刊住宅2006.6.21.)。

また賃貸住宅向け火災共済の日本厚生共済会、不動産の滞納家賃保証のリプラスはそれぞれ損害保険会社設立の方向です。(共済と保険2006.5月号)

オール電化住宅なら火災保険が安くなる


自動車保険は運転者年齢やゴールド免許等により保険料に差が生じるのが当然になりつつありますし、生命保険についても健康体割引や非喫煙者割引の商品が発売されています。

火災保険にもその波が押し寄せてきています。 空調や給湯、調理の各設備を電化でまかなうオール電化住宅なら割引になります。三井住友海上火災は5月から一部商品について2-4%割引、あいおい損保は6月から5-8%の割引です。

IHコンロや鍋の温度を感知してガスを止める機能のついた高機能コンロ付の住宅ならば日本興亜損保等が割引。東京海上日動はスプリンクラーが備えてあれば1割引です。

(日経金融新聞2006.6.12.)

銀座の高さ制限56メートル、デザインは事前協議


銀座三越の裏手に、製紙会社の立派な本社事務所ビルがあります。緑豊かな広い公開空地をたくさんとっています。都心部では当たり前のタワービルですが、銀座のように個性的店舗がきっちりと隙間なく並び、人々が街並みを楽しみながら回遊するところに、こんな公開空地の事務所ビルは場違いであり街並みを壊したとの声が地元で上がりました。

1998年に地元の東京都中央区は、銀座の街並みを守りつつ建て替えを促進するためのルールをつくり、タワービルを排除します。前面道路幅による容積率制限と斜線制限とをなくす一方で、1階を店舗飲食に限ること、またセットバックをしないこと等を条件として容積率割増を行いました。以降、勝手な公開空地のタワービルは銀座中心部には生まれません。

ところが2002年施行の都市再生特別措置法により特別地区適用を前提にする大規模開発事業が銀座で推し進められようとしました。

銀座松坂屋の再開発案は最大で高さ190メートルのタワー化を計りその高層部をセットバックします。

これに対し地元側は「銀座は裏通りも大事だ。街路の面白さを守り、ヒューマンスケールの街を残したい」。調整は難航します。

そして松坂屋が地元説明会を開いたとたんに、中央区は銀座の新しい地区ルールを定め、松坂屋再開発案を見直しに追いやりました。高さ制限は建築物56メートル(工作物含み66メートル)。確認申請前に「デザイン協議会」に諮ることを義務付けます。

そこまでしなければ銀座の由緒ある街並みは守れないということのようです。

(日経アーキテクチュアー2006.5.22.)


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