トピックス20060720




刑務所SPC融資・病院特化ファンド・不動産インデックス



バードレポート・トピックス版2006.7.20.

  • 民営化された刑務所SPCへの協調融資
  • 病院特化型の不動産投資ファンド
  • みそぎの寄付で日銀総裁の所得税激減
  • 不動産デリバティブのためのインデックス


民営化された刑務所SPCへの協調融資


当レポート発行人は10年近く前にアメリカへ不動産証券化事情を見に行きました。「アメリカには民間が経営する刑務所が多い」ということで驚き、「その刑務所の土地建物だけ集めたREIT(不動産投資信託)」があると聞いて二度驚きました。

日本でも山口県でPFI(民間資本を活用した社会資本整備)を活用した刑務所ができます。

法務省は「民間には絶対任せられない」と当初主張していたようです。しかし、手錠をかける等は公務員が行い、建物管理その他は民間ということで法務省は妥協しました。職員の約半数が民間人です。

この刑務所事業(?)を実施するセコムなどが出資する特定目的会社(SPC)には、東京三菱UFJ銀行と日本政策投資銀行が主幹事となり150億円の協調融資がなされます。

(日本経済新聞2006.6.30.)

SPCへの融資ですから証券化しやすいものですし、そのまま証券化されてもおかしくありません。

また刑務所経営はホテル経営や賃貸マンション経営に近いものともいえます。民営化された刑務所がたくさん出現すれば、日本においても刑務所ファンドや刑務所REITができるかもしれません。

不況期に犯罪が増えるとすれば、不況期には入居率が上がることになり安定収益を生む優良物件です。

病院特化型の不動産投資ファンド


日本中央地所は投資対象を病院に特化した不動産ファンドを始めます。

投資対象は1施設あたり20億円から50億円の全国の病院で、最終的には1000億円規模を目指します。

同社の資料には、「病院経営におきましては、事業拡大意欲の高い医療法人を中心に、資産(病院施設)と経営を分離したいというニーズが高まっております。……病院施設についてセールス&リースバックの賃借人となる医療法人の経営内容のモニター、経営改善の助言まで踏み込んだハンズオンの運用を行ないます。」とあります。

施設を所有せずに病院経営に集中したいという病院経営者に対し、その病院からその土地建物等施設を買い取った上で、その病院に賃貸するということなのでしょう。

様々な企業がセールス&リースバックで本社ビル等を手放した上で賃借してきましたが、その動きが病院においても始まるようです。

みそぎの寄付で日銀総裁の所得税激減


福井日銀総裁は投資ファンドの投資益と元本の合計2473万円を「慈善団体」に寄付するとしています。

税金はどうなるのでしょうか。納税通信2006.7.10.号が、試算しています。日本赤十字社等に寄付すると特定寄付金として所得控除の対称になります。

この特定寄付金から5000円を差し引いた金額について、その年の総所得金額等の30%相当額を限度として所得控除の対象になります。

試算によると福井総裁の対象額は1584万円、結果として所得税は586万円減少することになります。

日銀総裁がファンド投資益と元本を寄付することにより、国の税収は586万円減少します。

不動産デリバティブのためのインデックス


2006年5月にシカゴ証券取引所では全米10都市の住宅価格指数を対象に先物取引が始めました。

1年後の価格下落リスクがあると思えば、先物を売ります。予想通りに下落すれば、1年後に値下がり後の安い金額で買い戻して利益を確保します。

所有する不動産の値下がり損をヘッジすることができます。不動産デリバティブの一つです。

東証REITインデックスのいった先物指標を上場しないのか。東京工業品取引所・東京金融先物取引所・東京証券取引所・大阪証券取引所に電話取材しても残念ながら動きはないようです。 (リアルエステートマネジメントジャーナル2006.7月号)

それでも国土交通省は、個々の不動産投資の成績を比較評価するための指標「ベンチマークインデックス」を整備し、このベンチマークインデックスを取引することを可能にしようとしています。

そうすることで不動産価格変動リスクをヘッジする不動産デリバティブが可能になります。

(日刊不動産経済通信2006.7.7.)

やがて日本においても、「東京のビル市場の先物売りで、大阪の住宅市場の先物買い」といったデリバティブ取引が可能となるのでしょう。




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