トピックス20060727




地方限定不動産証券化・大東建託は共済制度・フラット35



バードレポート・トピックス版2006.7.27.

  • 不動産証券化への新資格と補助金は地方限定で
  • 大東建託は共済制度を断念して一括借り上げへ
  • フラット35での長期固定住宅ローン借り換え
  • 消費者団体による、不当行為の予防と防止


不動産証券化への新資格と補助金は地方限定で


国土交通省は地方での不動産証券化市場の育成に乗り出します。不動産証券化の専門家を今後5年間に地方で1万人養成します。受講費用を国が助成し「証券化・地域マイスター」という資格を与えます。

そして地方の小規模不動産物件を証券化する費用を国が一部補助する枠組みまでもつくります。

年間10件程度の証券化プロジェクトをモデル事業として選びます。証券化にかかる不動産鑑定料や耐震検査料などの費用を国が負担します。

(日本経済新聞2006.7.18.)

オリックス不動産投資法人とその投資信託委託業者オリックス・アセットマネジメント株式会社を、金融庁及び関東財務局が7月21日に処分しました。

国土交通省は、「全国的」な不動産証券化事業での処分権限等を金融庁に奪われました。

「地方」では守るためなのか、地方限定にしたうえで、国土交通省が不動産証券化に注力します。

大東建託は共済制度を断念して一括借り上げへ


大東建託が行ってきた賃貸建物空室時における賃料保証は共済制度によるものでした。そしてこれら共済制度は保険業法の新たな規制対象となりました。

大東建託では保険業法の規制に対応するために保険会社設立を検討してきたようですが、コスト等の影響から、それを断念したようです。

従来の共済制度による賃料保証の仕組みから、一括借り上げ制度による賃料保証に移行します。

期間は30年間とし、賃貸可能な限り2年毎の更新を行います。借り上げ賃料などは建物完成後10年間は固定として、以後5年毎での見直しです。

(住宅新報2006.7.8.)

保険業法改正により各共済は特定保険業者の届出を求められます。この新規届出が7月以降急増しているようです。従来からの各共済が保険業法に取り込まれていきます。

家財保障共済で保有契約件数59万件の全国賃貸管理業共済会、17万世帯が対象の全国入居者連合共済会のいずれもが届出を行います。不動産関連の各共済が続々と保険業法の規制対象となっていきます。

(保険毎日新聞2006.7.24.)

フラット35での長期固定住宅ローン借り換え


日銀のゼロ金利解除を背景に住宅ローンの長期固定へのシフトが始まっています。

三井住友銀行では固定期間10年超の割合は1年前は約1割でしたが4割になったということです。三菱UFJ銀行やみずほ銀行でも長期固定の割合が1割から3割に上昇しています。

(日本経済新聞2006.7.25.)

各金融機関が販売している住宅金融公庫の長期固定の住宅ローン「フラット35」は、現行は購入時のみの貸し出しで、借り換えの受け皿となれません。

「国土交通省はフラット35への借り換えを可能とすることで対応することを示唆している。」

(住宅新報2006.7.25.)

住宅金融公庫の商品は国交省が決めるようです。不動産と金融が融合する時代の流れの中、国交省と金融庁との競合は様々なところで起こっています。

消費者団体による、不当行為の予防と防止


消費者契約法は平成13年に施行されました。消費者と事業者との情報力や交渉力の差に注目し、消費者に契約の取り消しや無効を認める法律です。

ただしこの法律においては、個別の消費者救済は可能であっても、消費者被害の発生や拡大を防止するには限界がありました。

改正消費者契約法が2006年5月31日に成立して2007年6月7日に施行されます。

今回の改正法では不当行為の「停止」または「予防」をするためにあらたな制度がもうけられました。

一定の要件を満たした消費者団体が、事業者に対して消費者契約法上の不当な行為の差止請求を裁判所にすることができるようになります。

つまり個別救済ではなく被害の予防と防止です。

消費者団体が大きなチカラをもつことになります。差止請求が認められることになって、それがマスコミに報道されることとなれば、その事業者は大きな痛手を負うことになるでしょう。

なお消費者団体が差止請求を行うためには、内閣総理大臣に申請し認可をうけた消費者団体である必要があります。

(NBL2006.7.15.)



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