トピックス20060817




SBIが不動産・リバースモーゲージ・余剰容積率売買で首都高地下に



バードレポート・トピックス版2006.8.17.

  • SBIホールディングスが不動産マーケットへ
  • 東京スター銀行のリバースモーゲージ
  • 余剰容積率売買で首都高を地下に埋める


SBIホールディングスが不動産マーケットへ


SBIホールディングスはソフトバンクから独立した会社です。同社社長は野村証券出身。金融マーケットに広く進出し、ついに保険会社の設立です。

アクサグループと提携して、生命保険会社の設立です。インターネットを主な取引チャネルとする生命保険会社です。あいおい損保との提携で損害保険会社も設立することになっています。

(新日本保険新聞2006.8.7号)

本来は金融マーケットのSBIホールディングスが不動産マーケットにも参入しています。すでに住宅ローン子会社を運営していますが、新規子会社により7月13日に家賃保証サービスに参入しました。

不動産賃貸物件への入居の際求められる連帯保証人の代行を務め、入居者が家賃滞納すると賃貸人への家賃を保証するサービスです。入居希望者は保証料を支払うことで保証人を探さなくて済みます。一方で賃貸人は、家賃滞納リスクを軽減でき、また家賃回収督促が不要になります。

そしてSBIホールディングスは7月27日には不動産取引の総合サイト「SBI不動産ガイド」のサービスを開始しました。不動産オークション機能もあります。現時点では提携先も少なくスカスカですが、すぐに充実するのではないでしょうか。

http://www.re-guide.jp/ 

これまでの「不動産と金融の融合」は投資やファンドについて語られることがほとんどでした。

しかしSBIホールディングスの動きを見ていると、不動産業界の末端の売買や賃貸においても、不動産と金融の融合、不動産業界と金融業界の融合が始まっているように思えます。

東京スター銀行のリバースモーゲージ


「リバースモーゲージ」は自宅を担保に老後資金を融資する仕組みです。東京スター銀行は、自宅担保に、路線価評価額の90%まで最高1億円融資します。そして所有者が死亡時に相続人が元金弁済しなければ、土地そのもので代物弁済します。

その代物弁済では土地評価額が債務残高を下回った場合には損失を東京スター銀行が負います。

不動産賃貸斡旋会社と提携し、不在中の高齢者の自宅を賃貸する仕組みも付け加えました。

(日経金融新聞2006.8.1.)

地方公共団体や一部金融機関がリバースモーゲージをすすめましたが、不動産値下がりリスクを考えるとそうは思い切って貸し付けできません。

首都圏では不動産価格が底打ちしつつあります。貸す側にも安心感がでてきたのでしょう。

融資極度額は毎年見直しし、借入残高が極度額を上回ると超過額の弁済を求めるとなっています。ただ現実の担保割れ時の対応はどうするのでしょうか。年寄りを自宅から追い出せるのでしょうか。

そしてこの商品の面白い仕組みは、融資を受けてもその融資金が普通預金に残っていれば、その残っている部分には利息はかからないことです。預金を使っていき預金が融資残高より少なくなったなら、その差額についてのみ金利が発生します。

「使わなければ金利がかかりません。とりあえず借りませんか」として販売ができます。

余剰容積率売買で首都高を地下に埋める


10年近く前、当レポート発行人は、米国での容積率売買事情の視察に行って驚きました。

ロサンゼルス市は図書館を改装しようにも資金が足りません。市中心部の公園敷地の余剰容積率(そもそも公園は余剰容積率のカタマリです。) をそこから離れた商業ビル用地を所有する民間会社に売却しました。その民間会社は買った容積率をつかって超高層ビルを建築します。市は容積率を売却した資金で図書館を大改装しました。もちろん公園の姿は何も変わらず、容積率が抜け殻になっただけでした。

10年経て、日本でもそれに近いことが行われるようになっています。東京駅の駅舎の余剰容積率は近隣のビルに移転されています。

さてお江戸日本橋の橋の上には首都高が重くのしかかっていて不評です。小泉首相から検討を要請された「日本橋みち会議」は日本橋周辺のまちづくりへの基本的な考え方を決定しました。

日本橋川の両岸に低層低容積率の建物を並べオープンスペースを創出、低容積率化による余剰容積率を大手町地区などに移転し、容積率移転による資金を首都高の地下移設費用に充当するというものです。

(日刊不動産経済通信2006.8.4.)

都心の容積率は無から有を生む錬金術の種です。何やらドラエモンのポケットになりつつあります。



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