トピックス20060824




銀座賃料坪20万円・事業再建者向定期使用住宅・温浴施設コンバージョン



バードレポート・トピックス版2006.8.24.
  • 心斎橋は坪4000万円、銀座賃料は坪20万円
  • 金利上昇と新築マンション購入可能エリア
  • 東京都の「事業再建者向定期使用住宅」制度
  • 温浴施設から賃貸住宅へのコンバージョン


心斎橋は坪4000万円、銀座賃料は坪20万円


大阪では、御堂筋沿いの旧みずほ銀行心斎橋支店跡746uが100億円前後で売買されました。坪当たりでは4000万円になります。買主はルイ・ヴィトン等を展開するLVJグループです。

この周辺は2003年春までは坪1000万円が上限、2004年夏に2000万円、同秋には3000万円、2005年秋に3500万円を超えたといいます。

東京では、銀座と表参道の店舗賃料が急騰しています。表参道と銀座中央通り沿いでは、1階部分の1坪あたりの一般的な成約賃料は共益費込み20万円を超えています。

銀座では坪30万円を超える事例、また原宿の竹下通りでも坪20万円を越える事例があるそうです。

(日経不動産マーケット情報2006.9月号)

金利上昇と新築マンション購入可能エリア


年収600万円の人が頭金2割として残金8割について年間ローン返済額が年収の25%以内に収まる物件を健全な住宅購入としましょう。

この条件で購入可能な物件は、現行の変動金利2.375%ならば4454万円です。

金利が変動すればこの金額も変動します。2%なら4716万円、3%ならば4059万円、4%ならば3529万円、5%ならば3096万円です。金利が高くなれば返済額が多くなるので借入可能金額が低くなります。

さてこの金額でどこの駅の物件が買えるのか…。70坪のマンションとして考えて、東京の中央線の各駅でみると、金利2%であれば三鷹から先が購入可能なエリアです。現状の2.375%では三鷹はこのエリアからはずれ、武蔵境から先が購入可能エリアになります。3%なら武蔵小金井、4%なら立川、5%なら八王子から先が購入可能エリアになります。

大阪の谷町線なら2.375%だと天満橋、3%だと谷町4丁目、4%で阿部野、5%で喜連爪破から先です。

(不動産鑑定2006.9月号 中山登志朗氏)

金利上昇と景気回復はウラハラ。景気が良くなれば給料も上がるはずで、購入可能価額も大きくなるはずなのです。また、デベロッパーも購入者の懐具合にあわせて物件を発売するはずです。新築マンション動向は金利上昇でどうかわるのでしょうか。

東京都の「事業再建者向定期使用住宅」制度


都営住宅の募集案内を見たらこのような制度がありました。

2006年8月の東京都の都営住宅募集は全部で1132戸。このうち10戸が「事業再建者向定期使用住宅」として募集されています。

「長期不況により中小企業の倒産が増加している現況を踏まえ、事業の再建により住宅を失うこととなった中小企業者で、再建に向けて意欲的に取り組む者を居住面から支援することにより、東京の地域経済の活力の維持向上を図ることを目的」とした都営住宅です。

5年限りの入居であり、5年後に返還です。未確認ですが定期借家契約なのでしょう。

入居条件は東京都で一定期間居住等、そして経営する企業が民事再生法の認可決定等を受け、その過程で自宅を失った等となっています。

事業再チャレンジのためにはこのような制度ができています。ただ民事再生法の認可決定という条件は高いハードルです。多くの倒産は単に倒れるだけで、民事再生の認可決定まではたどり着けません。

温浴施設から賃貸住宅へのコンバージョン


神奈川県大和市の温泉入浴施設がコンバージョン(用途転換)されました。近年ではコンバージョン自体は珍しいことではありませんが、温泉入浴施設が店舗兼住宅にコンバージョンされたとなれば別です。

既存建物をスケルトンにした後に、1階にはテナント(入浴施設)とする貸店舗、2-3階には16戸の温泉付き賃貸住宅(26uから64u)を設けました。近隣より高めの家賃設定しています。コンバージョンは工夫次第です。

(週刊住宅2006.8.21.)

六本木ヒルズの目の前に大きな温泉施設が7月にオープンしました。早速行ってきました。入浴料は何と4000円。入浴するには会員にならないといけません。住所氏名を書かされ身分証明書提示を求められます。温泉に入るのに身分証明書が必要なのです。その代わり安全性が確保されるということでしょう。

東京では大規模温浴施設が次々出現し競います。既存温浴施設で影響を受けるところもあるでしょう。



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