トピックス20060907




「フラット35」で保証金定借・保険金未払い実務



バードレポート・トピックス版2006.9.7.

  • 「フラット35」で保証金方式の定期借地権住宅
  • 作ることで儲けるデベロッパーはどうなる
  • 保険金未払いの実務処理はどうなっているか


「フラット35」で保証金方式の定期借地権住宅


住宅金融公庫には金融機関との提携商品、最長35年の固定金利住宅ローン「フラット35」があります。

その「フラット35」が2006年9月以降分において保証金方式の定期借地権住宅について融資対象とすることにしました。住宅金融公庫のホームページによると次のようになっています。

「融資額は借地権取得費の8割までとなります。

定期借地権付き一戸建て住宅を2,500万円(建物2,000万円 保証金500万円)で購入する場合………2,500万円×8割=2,000万円

(注意事項) ・いずれの取得費も地上権設定契約書または賃貸借契約書により対価の支払いを確認できることが条件となります。・原則として保証金、敷金返還請求権に住宅金融公庫を質権者とする質権を設定します。 ・名義書換料、承諾料及び前払賃料は、融資の対象になりません。 」

地主所有の土地への抵当権設定又は登記された賃借権への質権設定が原則です。それとは別途に保証金への質権設定となります。

保証金方式の定期借地権住宅は住宅ローンがスムーズに借りられないことが多くありました。

「フラット35」で可能になれば公庫と提携する数多くの金融機関で保証金方式による定期借地権住宅への住宅ローンが容易に可能となるでしょう。

国税庁が前払家賃方式定期借地権への課税関係を明確化し、その活用が期待されていたところです。残念ながら前払家賃分については融資の対象とはなっていません。権利金と似たようなものなのですが。

「フラット35」ではセカンドハウスへの融資も可能になりましたし、融資額や期間その他細部の基準も次々と緩和されてきています。「フラット35」は証券化を前提とした住宅ローンです。最終的にリスクを負うのは投資家です。証券化の仕組みによって基準の緩和が可能になってきたのでしょう。

作ることで儲けるデベロッパーはどうなる


売上高1000億円を超える中堅マンションデベロッパーのゼファーは、建設会社の買収に乗り出しています。耐震偽装のマンションを販売したヒューザーは破産に追い込まれました。ゼネコンに丸投げすることは品質管理も丸投げすることです。ゼネコン任せではマンションの質を確保できないので、ゼファーは施工部門を自前で持つことにしました。

また事業者向けローンのニッシンも建設会社買収に動いています。ニッシンはグループとしてリースや不動産事業も手がけています。商業ビルを建てた後のテナント誘致や店舗の内装、設備のリース、テナントが持つ売掛債権の流動化、ビルの管理等、がありビル建設そのもので儲けなくてもグループ全体で利益が上げられるという読みからです。

同社会長は、「作ることで儲ける建設会社に興味はない」「…長期の視点で考えれば、目先の建設コストにこだわる必要はない。たとえ割高でも、いい材料といい下請けを使い、品質のいいものを作る。そんなイメージで勝負したい。」

(日経ビジネス2006.8.28.)

談合の道は閉ざされ市場は縮小する一方に見える建設業界です。しかし新しい発想からの大きなニーズはまだまだあります。

保険金未払いの実務処理はどうなっているか


明治安田生命以降、保険金の不払いによる保険会社の処分が続きました。

NBL2006.8.1号に、弁護士であり、またアフラック(アメリカンファミリー)法務部長の芦原氏がビジネスを進める上で注意していることについての寄稿しています。

そこで保険会社に対しての保険金不正請求についてどう対応しているのかが書かれています。

保険金についての明らかな不正請求があった場合には、まず請求に応じられない旨の文書を送ります。

これで収束しないで更に問い合わせやクレームが入るのならば、保険会社として証拠を掴んでいることを示して不払い方針を再度伝えます。すると徐々にトーンダウンしてようです。

しかし「トーンダウンしない、何かおかしい」との違和感を感じたなら、再検査に踏み込みます。

そうして保険会社側に不利な事情があることが判明した場合には請求者に歩み寄ることを検討し、保険会社側に不利な事情がない場合には、顧客に対する対応からクレーマーに対する対応にレベルを変える等を検討します。



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