トピックス20060928




倶知安住宅地・日生札幌ビル・手数料収入と金利収入



バードレポート・トピックス版2006.9.28.

  • 倶知安での住宅地上昇1位と商業地下落10位
  • 成約賃料が相場の2倍、日本生命札幌ビル竣工。

  • 証券会社の儲けは手数料収入でなく金利収入


倶知安での住宅地上昇1位と商業地下落10位


北海道の倶知安(くっちゃん)町には、2006年地価調査で住宅地上昇率全国1位(33.3%上昇)ポイントと商業地下落率10位(15.9%下落) ポイントとがあります。両ポイントは車でわずか15分の距離です。

上昇率1位の倶知安町ひらふ地区は、雪質のいいニセコに近く、豪州からのスキー客が急増、2005年度には5年前の20倍の延べ7万6000人の豪州人が宿泊しました。豪州人の滞在日数は平均10泊、彼らを狙ってのコンドミニアム建設ラッシュです。

今年12月には10棟以上が完成します。大半のコンドミニアムは発売から半年で完売の人気です。豪州人だけでなく香港やシンガポール人の購入も増えています。その結果33.3%の地価上昇です。実際の売買価格の上昇はもっとすごいのでしょうか。

一方で、倶知安駅の駅前中心市街地はそんな豪州人の需要を取り込めません。かつて260店舗あった小売店は180以下にまで減り続け、商店主は高齢化し、中心部のダイエーは閉鎖され、客足は更に遠のき、その結果が15.9%の下落です。

豪州人の需要を取り込んでいるのは郊外の大型店です。国道沿いのある大型店の2005年度売上は前年比10%増、冬季に限れば16%増。ちなみに倶知安町全体での小売業販売高は1999年から2004年にかけて8%下落しています。

豪州人向けのコンドミニアムには、設計を豪州の設計事務所が担当し、家具や寝具、床材を豪州から輸入しているものもあります。そしてこれら豪州人向けに分譲されたコンドミニアムについて持ち主が使用しない期間に1日単位で日本人に貸し付けるというビジネスもはじまっています。

北海道での豪州人マーケットは、現在では倶知安町の一人勝ちのようですが、富良野市も昨年から豪州人スキー客誘致に力を入れ始めており、北海道内での豪州人スキー客争奪戦が予想されています。

(日経流通新聞 2006.9.25.)

成約賃料が相場の2倍、日本生命札幌ビル竣工。


2003年に札幌駅前にオフィス床2万3000uのJRタワーが竣工し、その影響で札幌のオフィスビルの空室率は12.6%へと3%も下がってしまいました。「JRタワーの悪夢」だったそうです。

札幌ビジネス地区のビル平均募集賃料は下げ続けました。しかし2006年には反転をしています。

この状況でオフィス床6万uの日本生命札幌ビルが竣工します。22階建ての建物の大きさは他を圧倒し、2800uの無柱空間等、建物スペックの贅沢さは東京丸の内並です。1坪当たりの募集賃料は共益費込み2万円。これは市内の平均募集賃料の2倍です。それでも竣工前に8割のテナントが内定しています。

景気回復の中、増床意向をもつ大企業は計画を前倒ししてでも移転先を確保しようと動いたようです。

大規模ビル完成の影響で、当初は周辺賃料の値崩れという「悪夢」も想像されたようですが、それどころか一部では値上げもみられるようです。

オフィスだけでなく、店舗住宅でも根強い需要が見込まれ、札幌に進出する不動産会社が相次ぎ、札幌での新たな投資ファンドの準備も進みます。

(日経不動産マーケット情報2006.10月号)

証券会社の儲けは手数料収入でなく金利収入


松井証券は無期限信用取引での株式売買手数料をゼロにしました。証券会社が株式売買手数料をゼロにして、どこで儲けるんだ?。

金利で儲けます。信用取引による取引残高については金利が生じます。松井証券はこの金利収入がすでに高水準であり、手数料に頼らなくても十分な収益を確保できるようです。ちなみに9月22日時点の残高は1650億円で、9月4日の無料化以降で150億円増加しています。金利は4.6%です。

(日経金融新聞 2006.9.25.)

松井証券の松井道夫社長の2006年正月メッセージはすごいものでした。オーナー企業の社長は思い切ったことを言えますし、実際にやってしまいます。

「正直申し上げて、松井証券はこの数年ずっと居眠りをしておりました。オンライン取引のパイオニアとしての自覚に欠けておりました。それはオンライン証券内での売買シェアの急速な落ち込みを見ただけでも明らかです。松井に対するお客様の落胆の声に耳を傾けず奢っておりました。………

本来ならば、ヘッドを替えるべきなのでしょうが、もう一回だけチャンスを私に与えていただきたいと思っております。精一杯頑張ります。」



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