トピックス20061102




価格高騰・二物件合同建て替え・千葉銀行相続参入



バードレポート・トピックス版2006.11.2.

  • 新築マンションの分譲価格高騰が急
  • 二物件合同でのマンションの建て替え
  • 設計の常識は変わり、試験の正答も変わる。
  • 千葉銀行は本体で相続業務参入、その実績は。


新築マンションの分譲価格高騰が急


首都圏の「新価格マンション」の事例です。以下で、(販)は販売坪単価(予想を含む)です。そして、(05)とあるのは、2005年末でのザックリ相場です。

シティテラスさいたま新都心(販)215万・(05)170万

パークスクエアさいたま新都心(販)195万・(05)155-160万

パークスクエア湘南茅ヶ崎(販)170-180万・(05)150-155万

ライオンズ相模大野ステーションエアリスタ (販)245万・(05)190万

ライオンズ港北ニュータウンステーションレ… (販)220万・(05)170万

シェルゼ木場公園  (販)250-260万・(05)200万

シンカシティ新川崎  (販)195-200万・(05)170万

レクセルガーデン成増  (販)215万・(05)180万

(住宅新報2006.10.24.)

この様子だと東京23区の西南部では、マンションが坪400万円超となるのは時間の問題でしょう。買い手はその価額についていけるのでしょうか。

予想される混乱として公的な土地で供給される定期借地権マンションがあります。公営住宅建替え等に際して提供された公的土地での定期借地での分譲予定がいくつかありますが、地主である自治体等との約束で分譲価格等に制約を負っているものもあります。新価格マンションが分譲される中で、驚くほど安い定借マンションが供給されることになります。

二物件合同でのマンションの建て替え


六本木7丁目の二つのマンション(築35年30戸と築27年10戸)として隣接した別々の敷地のマンションが、一つのマンションに建替えられます。個別の建替えではなく二つを一つにする建て替えです。

建替え後は総戸数100戸で、地権者分を除き分譲戸数は50-60戸、戸あたり平均専有面積80uの28階建てマンションへとなります。

マンション建替え円滑化法は平成14年12月施行の法律です。老朽化マンション急増に対応して、マンションの建て替えがしやすくなりました。この法律に基づく建替え事業は過去22件認可されていますが、今回のようなケースは始めてのケースです。

(日刊不動産経済通信2006.10.18.)

設計の常識は変わり、試験の正答も変わる。

1982年の一級建築士試験では「事務室の1人当たりの標準的な床面積を5〜10uとした」という問いは「正しい」が正解でした。しかし1999年の同試験は「貸事務所における基準階の貸室面積を1人あたり9uとして計画した」が正答です。5〜10uの範囲内ではありますが、大きく変わりました。

1983年試験で事務所階高は3.3〜3.8mが正解でしたが、2004年は4.0mが正答。

1983年試験での劇場客室の客席前後間隔は85cmでしたが、2003年試験では95cm。

1981年試験で事務所での1人当りの給水量は100〜120リットル、2005年試験では60〜100リットル。

20年前の常識で試験を受けると、試験は当然に不合格になってしまうようです。

(日経アーキテクチュア2006.10.23.)

千葉銀行は本体で相続業務参入、その実績は。


信託銀行が相続業務を行うのは当然ですが、千葉銀行は普通銀行で初めて相続関連業務に本体で参入しました。参入後4ケ月の実績です。

遺言信託で受けた相談が91件、申込みに至ったのが18件。遺産整理では相談が15件、申込みが6件になっています。毎日1件以上の相談事案を確保してきたことになります。

信託業法改正により本体としての参入をした千葉銀行は1年かけて人材を揃え、信託銀行経験者等8人の専門チームにしました。更に7人を増員します。

「千葉銀への預金が1億円以下でも、生命保険など他の資産は10数億円」といったように、この業務により初めて顧客像が分かることも多いようです。

(日経金融新聞2006.10.24.)

都市近郊の高地価立地等であって、市街地農家や地主層の多い千葉県のような立地においては、地域で信用のある地方銀行が、人材を揃えた上でこの業務に参入すれば顧客獲得は容易でしょう。信託銀行や税理士事務所にとって大きな脅威になるはずです。

また会社のメインバンクが、そのオーナー社長個人のメインバンクとは限りません。社長個人としては会社メインバンクに個人資産詳細を教えたくないという気持ちが必ずあります。だから2番手3番手10番手銀行だから社長の個人資産に切り込めないということはありませんし、逆に2番手3番手10番手ということが相続関連では有利な点もなります。



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