トピックス20061116




信金の信託代理店・定借土地売買・売却本社買戻



バードレポート・トピックス版2006.11.16.

信用金庫が信託代理店になるとどうなるか


全国の有力信用金庫が相次ぎ信託銀行と提携して、信託代理店として遺言信託の取扱いを始めています。

ある信金は「遺産相続時に裁判となるケースがあるなど、顧客の相談に対する関心が高まってきている」からとのこと。

信金が遺言信託を取り次ぐことから得られる紹介料は、信託銀行が受取る手数料の一部にとどまりますが、ある信金は「融資先の財務内容をより深く知るきっかけになる」のだとか。一方で、別の信金は「信託銀行に取り次いでしまうと、案件が代理店である信金の手を離れてしまう」と心配しています。

(日経金融新聞2006.10.10.)

地場中小企業と一番親密なのは信用金庫です。ただその企業の工場売却等で大きなお金が動こうとすると、大手の銀行・信託等がその匂いをかぎつけ、コンサル能力を振りかざし入り込みます。そして、そのままその売買を取り仕切ってしまうことはよくあることです。残念ながら親密なはずの信用金庫の営業マンが置き去りになるのも、よくあることです。

取り次いだだけで手数料は入りますが、「案件が信金の手を離れてしまう」ことはきっと多いでしょう。

信託銀行は相続の切り口から顧客のふところ奥深くにまで入り込み深い関係をつくることが可能です。

信託銀行に紹介したというだけで「融資先をより深く知るきっかけ」を得たいという信用金庫の淡い希望がかなうには、その信用金庫とその担当者が、信託銀行以上に魅力的であることです。そうであれば信金にはいいことですが、それは大変なことです。

ヤフーのサイトで信託銀行が相続顧客獲得へ


三菱UFJ信託銀行はヤフーと提携して「団塊の世代」などを対象とした遺産相続の相談業務を始めました。ヤフーのサイトにアクセスした個人を対象に絞ったセミナーを開くなどして、遺言信託など相続関連業務の制約に結びたい考えということです。

(日本経済新聞2006.11.10.)

ヤフーの「セカンドライフ」にある「得する贈与モメない相続」という大きなタイトルバナーをクリックすると、この信託銀行のページです。

そこでは4分間のミニセミナーの動画もあります。

そして「相続に関する生のセミナーに参加しませんか・参加無料」「各店で個別相談も実施しております」として、顧客をネットからリアルな現実の世界に誘導していました。

資産家を対象とする相続ビジネスもインターネット上で営業する時代になりました。

定期借地契約継続中の土地であっても売買へ


ラフォーレ原宿の向かい、神宮前交差点に面した超一等地、1867平米の土地の売買がなされました。

もともとは東武百貨店が1998年に竹中工務店に事業用借地権で賃貸した土地です。現在は地上3階建ての商業施設があります。その後、東武百貨店から同社の特定目的会社に所有権が移っています。

この土地が東急不動産に売却されました。東急不動産は新たな商業施設を開発します。

(日経不動産マーケット情報2006.11.)

この土地の定期借地の賃貸借期間は2010年7月までです。まだ2年間残っています。

定期借地制度以前であれば、期間が終了してもその後に地主に戻ってくるかどうか不明の土地のはずです。しかし定期借地制度なので法律上では間違いなく返ってくるはずだし、借主も一流企業なので心配ない、という判断なのでしょう。

借地契約期間中でも、一定期間後に更地となるとの前提での土地売買が行われるようになりました。

値上がりしそう。売った本社をあわてて買い戻し。


日本金属は2003年8月に本社ビルを23億円で流動化のための売却をしました。その上でそのビルを本社ビルとして家賃を払い賃借し続けました。

そのビルを2006年9月に30億8000万円で買い戻しました。不動産価格上昇を背景に早期の買い戻しが得策と判断したようです。

当初の売買契約では5年後の優先買い取り交渉権が付いていました。5年後2008年にはもっと値上がりしそうなので、あわてて今のうちに、のようです。

買戻し後には金利負担と減価償却が発生するものの賃料負担がなくなるので5年間で2億円の経費削減効果があるとのこと。でも3年間で7億8000万円も値上がりしてしまいましたね。

(日経不動産マーケット情報2006.11.)



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