トピックス20061228




東京都ルールと敷金・住設機器値上り・新定借マンション



バードレポート・トピックス版2006.12.28.

  • 東京都ルールの施行で首都圏の敷金は減った?
  • 住宅価格の値上がりと住宅設備機器の値上がり
  • 地代前払方式の定期借地権マンション第1号
  • 相続税の申告実績と税務調査実例


東京都ルールの施行で首都圏の敷金は減った?


アパート退去時の原状回復での敷金清算トラブルを減らすために、東京都は2004年10月に「賃貸住宅紛争防止条例」を施行しました。

それまでは説明もなかった大原則についての説明を義務付けました。「退去時の通常損耗等の復旧等は、貸主が行うことが日本の法律では原則」。その上で「このアパートでは原則とは違い、コレコレは賃借人の負担になる」と特約を説明します。

原則は「当然のこと」との建前なのでそれまでは説明義務はなく、特約だけを説明をしていました。原則を知って、「そんな特約はイヤだ。原則にしてくれ」という賃借人もでてくるでしよう。

当然に多額の敷金は受取りにくくなります。

2004年10月までは東京での敷金月額は平均で2ケ月程でした。この東京都ルールが施行されて後も05年3月までは大きな変化はなかったものの、05年4月から顕著に下がり始め、05年10月以降は1.7ケ月を下回る結果となりました。

条例適用は東京都所在の賃貸住宅だけですが、千葉・埼玉・神奈川も同様に2005年4月から大幅な下落となっています。

調査会社アトラクターズ・ラボの沖有人氏は「1戸3県はシームレスなのかもしれない」・「(下落については)今は横ばいになっており、見方によれば16%提示とか敷金は下がらなかったともいえる」と付け加えています。     (RMJ 2007.1月号)

住宅価格の値上がりと住宅設備機器の値上がり


新築マンション価格の高騰の背景には、地価高騰ばかりでなく建築費高騰があります。さらに、その背景には資材価格の高騰もあります。

大手住設機器メーカー各社は10月以降に相次いで製品値上げを発表してきました。

サンウェーブ…12月からシステムキッチンの一部を約3%値上げ。松下電工…1月からタンクレス便器3%内装部材8%。クリナップ…1月からシステムバス5%・システムキッチン7%。TOTO…2月からトイレシステム4%。トステム…3月からシステムキッチン1〜4%。INAX…4月から衛生陶器5-10%。ノーリツ…4月から給湯器10%。

(日経アーキテクチュアー2006.12.25.)

地代前払方式の定期借地権マンション第1号


従来の定期借地権マンションは権利金方式か保証金方式でした。どちらも税務が邪魔をしていました。

地主さんにとっては、権利金なら受領時に一括で所得税課税、保証金なら相続税が問題になります。

2005年1月に国税庁が「前払地代方式」の税務上の取扱いを明確にしてからは、全期間(例えば50年間)の地代前払方式の定期借地権を心配なく実行できるようになりました。

全国で初めてとなる「地代一括前払い方式」を採用した定期借地権付マンションをコスモスイニシア(旧リクルートコスモス)が開発します。

来年2007年12月に販売予定の総戸数47戸の東京都荒川区でのマンションです。同社は都心部など希少性の高い立地で今後供給をつづけるとのことです。

(日刊不動産経済通信2006.12.26.)

相続税の申告実績と税務調査実例


国税庁の平成17年分の相続申告実績が発表になりました。日本での死亡者数は108万人、このうち相続税を申告したのは4万5千人、割合は4.16%です。この割合は地価の下落を受けて基礎控除の引上げ等を行った平成6年分以降で最低です。

相続財産全体に占める土地の割合は平成6年には70.9%でしたが、平成17年には50.4%に下がってきています。一方で現金預金有価証券は平成6年に17.7%だったものが33.8%になっています。

相続税の申告漏れ課税価格は3882億円でした。次のような事例が公表されています。

・現物割引債権取引による多額の償還金を現金で保管し自宅の地下倉庫に隠匿(課税価格3億5600万円)。

・所得税申告から除外の不動産収入を税務署に申告しない金融機関で仮名借名預金等 (1億5000万円)。

・アメリカで所有の賃貸不動産による収入を現地の証券会社で運用(1億2500万円)。

・架空贈与契約書で土地贈与を仮装(4億900万円)。

・死後に借用書を作成し架空債務(1億3600万円)。

・相続開始直後の10数日間で遠隔地の金融機関のATMから預金引き出し隠ぺい(4億2300万円)。

(週刊税務通信2006.12.18.)




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