トピックス20070315




運用型信託免許・映画ファンド・定借マンション/トピックス



バードレポート・トピックス版2007.3.15.

  • 不動産分野での初めての運用型の信託免許
  • 個人向け映画ファンドは「フラガール」で高配当
  • 都心部での定期借地権マンション
  • 売主別中古マンション騰落率ランキング


不動産分野での初めての運用型の信託免許


従来は信託銀行だけに認められた不動産についての運用型の信託業務が、信託業法改正で条件はあるものの一般に開かれました。トランスバリュー信託株式会社は2月21日に金融庁から免許を取得しました。不動産分野では初めてです。管理型信託会社からの移行です。

土地建物などの信託を受託し運用します。開発型も可能で、土地を受託してから、ビルやマンション、高齢者住宅などを建設して運用することができます。

(住宅新報2007.2.27.)

委託者指図による信託や管理のための信託といった管理型信託は免許は不要で登録だけでよいのですが、運用型と呼ばれる本来の信託は免許が必要です。

個人向け映画ファンドは「フラガール」で高配当


ジャパン・デジタル・コンテンツ信託株式会社は昨年4月に映画ファンドを設定しました。20本の映画著作権を信託し、興行利益を投資家に分配します。

従来の日本の映画ファンドは単一映画に対して設定されることが多かったために、リスクが高く個人投資家向けではありませんでした。そこで複数映画を対象とすることでリスク分散し個人投資家を呼び込みました。1口2000万円で46億円を集めました。

この20本から日本アカデミー賞の「フラガール」も生まれました。この1本だけで投資家利益3億円以上となり、ファンドの投資家利回りも6%超となりました。今後も映画ファンドの設定が続きます。

(日経金融新聞2007.3.7.)

都心部での定期借地権マンション


第二の広尾ガーデンヒルズとも呼ばれている広尾ガーデンフォレストが、定期借地権マンションとして開発され話題を呼びました。

東京都港区麻布台の一等地にある東京アメリカンクラブの敷地で定期借地権マンションが供給されます。三菱地所による150戸のタワーマンションです。

定期借地マンションの場合には土地賃借人となるデベロッパーの信用力が問われることが多く、新規事業者による優良地での定期借地マンション参入はかなりハードルが高いようです。ちなみに広尾は三菱地所と三井不動産とが事業主体です。

三菱地所では「信頼を背景に定借マンション分譲を拡大していきたい」と語っています。

(日刊不動産経済通信2007.3.7.)

以下は東京アメリカンクラブ側の資料です。建替え資金調達のためであることが分かります。

「麻布台の余剰地の一部を、TMT(三菱地所、三菱地所設計、竹中工務店で構成される共同事業体)に定期借地権つきでリースし、TMTは居住用マンションビルを建設する。再開発プロジェクト全体の費用を賄うためには借入金も必要であるが、賃貸収入(権利金)によって新しいクラブの建設費用は賄えると見込まれる。」

東京アメリカンクラブは日米文化交流と親善関係増進を目的とする公益法人です。広尾ガーデンフォレストの地主の日本赤十字社ももちろん公益法人。

土地賃借にあたり多額の権利金を受領すれば普通ならもちろん法人税課税ですが、公益法人なら課税はありません。公益法人は権利金方式定期借地での土地を供給しやすい立場にいます。

都心部に広大な土地を所有し、建物が老朽化し、替えが必要な神社仏閣病院その他公益法人はすべて定期借地権マンションの地主候補です。

売主別中古マンション騰落率ランキング


不動産マーケティング会社アトラクターズ・ラボが、2006年の中古マンション価格と2000年以降に分譲の新築時価格を突き合わせて、その騰落率を算出し、売主別にランキングし公表しました。

全34社中で値上がりは10社だけ。値上がり率1位から順に、プロパスト・住友不動産・東急不動産・三菱地所・丸紅・ゴールドクレスト・三井不動産・モリモト・リクルートコスモス・野村不動産。

何の脈絡もなく見えますが、「大別して、ブランド力のある財閥系の企業群と相場よりも割安な立地戦略を取る企業群の2つが存在する。これらの企業群の物件を購入すると価格が下がりにくいという面で『買い安心感がある』と言える」とあります。

逆に「投資用マンションを販売する企業群は新築時の単価が高いのに対して下落幅が大きく、新築と比較して中古物件の方が投資利回りが高くなることを端的に表している」とのことです。




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