トピックス20070426




東京駅前の賃料・MBOと不動産価格/トピックス版



バードレポート・トピックス版2007.4.26.

  • 東京駅前のオフィス賃料はついに坪6万5000円
  • 広尾ガーデンヒルズの競売入札本数は39本
  • REITが外資に買われて法人税が課税される?
  • MBOによる株式公開買い付けと不動産価格


東京駅前のオフィス賃料はついに坪6万5000円


森トラストが東京駅の駅前で開発中の「丸の内トラストタワー本館」のオフィススペースは月坪当たり6万5000円レベルでテナント募集されます。金融機関等からの引き合いがあり、バブル後最高水準の賃料設定となります。

4月27日に開業する新丸の内ビルディングの共益費込み成約賃料は最高事例で6万円超、平均5万円台の水準です。今秋稼動する東京駅八重洲側の「グラントウキョウノースタワー」「同サウスタワー」でも5万円超の成約があり、今年3月竣工の「サピアタワー」も5万円レベルです。

(日刊不動産経済通信2007.4.12.)

広尾ガーデンヒルズの競売入札本数は39本


競売物件は活況です。競売は安いというのはずっと昔の話のようです。4月12日の開札は全ての物件が競落され、一番人気は広尾ガーデンヒルズの20坪のマンションで入札本数は39本。売却基準価額4165万円のところが1億19万円、専有坪あたり500万円ほどで落札されています。

二番人気は日本橋浜町の13坪のマンションで27本の入札が集まり、売却基準価額1575万円に対して約2倍の3139万円で落札されています。

(週刊住宅2007.4.23.山田純男氏)

REITが外資に買われて法人税が課税される?


REITの高配当の理由は税制です。通常の法人なら利益に対して法人税が課税されその残りから配当金が支払われます。しかしREITなら法人税課税前の利益がそっくり投資家に配当されます。条件は利益の90%以上を配当にまわすことです。

この90%以上が一番大きな条件と言われていたのですが、別の条件もあります。REIT上位3者の持ち株(投資口)比率が50%超になると課税になります。ただしそのような事態は想定外でした。

しかしそれが現実化しつつあります。

FCレジデンシャル投資法人に対して米系投資会社が買い増しをつづけ、上位三者の持ち株比率が50.57%に達したようです。

投資会社に対し「大量保有による税負担の増加は投資家にメリットはない」として買い増しをしないように要請しましたが買い増しが進みました。

REITの価格が低迷していれば、REITすべてを買収し非公開にしてからの不動産切り売り等で利益を得られます。「税のメリット」などは、買い増しした投資会社にとってどうでもいいことかもしれません。ただし投資会社の関係者は「個人投資家には迷惑をかけない」と語っているそうですが。

(日経金融新聞 2007.4.23.)

MBOによる株式公開買い付けと不動産価格


ホテルニューオータニ系でTOCビルなどの賃貸ビルを所有する一部上場のテーオーシーが経営者による買収、MBO(マネージメント・バイ・アウト)を実施し、上場廃止を目指しています。

700円台の株価に対して、一株800円、総額最大800億円での買い付けです。株価は公開買い付け価格が引き上げを期待して900円を越えました。

(日経産業新聞2007.4.9.)

日本でもMBOが続きます。すかいらーく、ワールド、焼肉店「牛角」のレックスホールディングス。

非公開にすれば経営に自由度が生じますので、業績不振の事業会社はMBOにより非公開にした上で思い切って企業再生をすすめられます。

さて一般の事業会社のMBOにはこのようなメリットがありますが、貸ビル会社の場合にはどうなのでしようか。テーオーシーは貸ビル業の他に、ランドリー業務等も行っていますが、主たる資産と主たる事業は貸しビル業です。ビル管理の見直しや資産構成の組み換えは非公開化でやりやすくなるのでしょうが、それは公開したままでも大きく変わらないのではないでしょうか。一般事業会社のMBOのような企業再生のメリットは大きいとは思えません。

同社はこれから横浜MM21にも大型ビルが稼動するようです。

低株で株式時価総額が、その所有する不動産時価よりも低いのなら、MBOによる株式公開買い付けで株式を買い集め非公開にしてしまえば、MBOを行う経営者にとってのメリットは大です。

不動産価格高騰を背景にして、不動産と会社やREITとのそれぞれの時価を見比べながらの会社買収という鞘とりビジネスが始まっているようです。




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