トピックス20070927




賃料値上げ提訴・SCは家賃値下げ・商業エリアの1階家賃/トピックス版 



バードレポート・トピックス版2007.9.27.

  • 更新から3カ月でも2.03倍へ賃料値上げ提訴
  • REIT所有のショッピングセンターは家賃値下げ
  • 東京の商業激戦地5エリアの1階店舗家賃


更新から3カ月でも2.03倍へ賃料値上げ提訴


東京都心部ではオフィス事情がひっ迫です。

ダヴィンチ・アドバイザーズのREIT等が所有する新宿マインズタワーは、2006年に20の事務所系テナントの全てに賃料増額を求めます。そのうちテナント6者を相手に家賃引き上げの提訴しました。

現行賃料は共益費坪6500円を含め1坪2万3000円〜2万8000円の水準です。貸主原告側は、現行賃料が相場に比べ著しく低いとして、借地借家法に基づく賃料の増額を求めます。

都内大規模ビルが4万円超で成約していることなどを挙げて、共益費込み4万円が適正賃料だと主張しています。

「契約更新から3カ月余りしか経過していない賃料を2.03倍にするという常識に反した請求だ。」とあるテナントが答弁書の中で主張しています。

(日経不動産マーケット情報2007.10月号)

REIT所有のショッピングセンターは家賃値下げ


トップリート投資法人の所有するイトーヨーカドー東習志野支店は賃料交渉難航でイトーヨーカ堂が中途解約をちらつかせ結局は賃料値下げです。REITにとっては「想定外」、「賃料が上がるのが当たり前」と考えていたREIT関係者はショックのようです。

(日本経済新聞2007.9.22.)

トップリート投資法人は2006年3月に上場しました。そして2006年6月イトーヨーカドー東習志野店を89億円で取得、年間賃料7億2530万円でイトーヨーカ堂への賃貸を続けます。ところが2007年2月にイトーヨーカ堂は賃貸借契約の解約を通知します。

8月から家賃改定することで解約は撤回となりました。年間賃料4億7144万円+歩合賃料となります。家賃そのものは35%減額です。歩合部分は2008年2月までは発生しませんし、「年間売上高が一定額を超えた場合に発生」ですが、詳細は未公開です。

(トップリート投資法人のプレスリリースから)

この賃貸借契約では3年毎に賃料改訂であり、その3年毎期日が2006年12月のようです。売買が2006年6月でしたから、すぐに賃料値上げを意図したところ反撃を受けたという構図ではないでしょうか…。

さて物件売買時の鑑定評価は次です。直接還元法による収益価格84億円、DCF法による収益価格89億円、土地建物価格による積算価格41億円。最終的な鑑定評価額89億円、売買価格は89億円です。

賃料が大幅に下がりました。収益価格は大幅下落が当然ですし、鑑定価格も大幅下落するはずです。

さてこの物件の売主は新日鉄の連結対象である新日鉄100%子会社です。決算書を見るとほぼこの物件と思われる売却益34億円が計上されています。

買主のトップリート投資法人は新日鉄都市開発(新日鉄100%子会社)の関連運営会社のREITです。売買では新日鉄都市開発がREITから仲介料を受取り、その後の不動産管理業務も受託したようです。

さてもしこの売買がなければ物件価格大幅下落での損失は売主親会社である新日鉄の損になったはず。新日鉄側にとっては絶好のタイミングでREITへ売却できたので、新日鉄ではなく、REITが、より具体的にはREITへの投資家が損をかぶります。天下の新日鉄ですから意図的なものはないのでしょうが。

値下がりリスクのある物件を自社の直接所有から運営先REITに早く高値で移してしまいたい、と思っている不動産会社もかなりあるのではないでしょうか。REITが不動産の最後の買主になります。

東京の商業激戦地5エリアの1階店舗家賃


銀座の中央通り沿い1階の坪賃料12万円〜25万円、表参道10万円〜20万円、新宿10万円〜20万円、渋谷10万円から15万円。池袋7万円〜12万円。

銀座では最高30万円という決まり値が聞かれる一方で、賃料設定が高すぎてテナント未決で竣工を迎える物件もあるようです。

(オフィスジャパン 2007年秋号)

ティファニー銀座ビルは2003年にティファニーが165億円(坪7760万円)で買った物件でした。4年を経てそれをゴールドマンサックスが380億円(坪1億7870万円)で買いました。銀座での坪1億8000万円の売買として大きなニュースになりました。

新聞でCAPレートが2.5%と公表されそうです。

どう計算するとそうなるか…。1階坪30万円、2階18万円、3階12万円、4階以上4万円、B1階5万円で計算すると2.5%になるそうです。これは銀座の最新高額賃貸事例とほぼ同額だそうです。

(週刊ビル経営2007.9.17. 増田冨夫氏)




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