トピックス20071115




REITの法人税課税・アパート室内禁煙条例・大規模建て替え/トピックス版



バードレポート・トピックス版2007.11.15.
  • REITへの法人税課税がなんとか避けられた
  • REITへついに法人税課税がされる
  • アパート室内での喫煙を禁じる条例を可決
  • 大規模マンションの建て替え進む


REITへの法人税課税がなんとか避けられた


REITは法人税課税なしの前提で高配当を行います。しかし発行済み投資口の50%超を投資口保有者上位3者で占めると法人税が課税されてしまいます。

エルシーピー投資法人の8月決算では、財務局に提出されたファンド等の大量保有報告書での保有者上位3者合計の保有割合は48.15%でした。ギリギリで法人課税なしと、ほっとして決算を迎えたのでしょう。しかし保有者を実際に管理してきた信託銀行の決算時株主一覧によると何と51.07%でした。この通りだとREITに法人税が課税されることになります。(バードレポート・トピックス版2007.10.4.)

REIT側は信託銀行での口座名義を調べます。

一者の名義で保有されている株式の一部が、実質的に他の投資家のものであるとして、投資口の上位3者保有比率は48.28%であると確認に至ります。

つまり所有者の「名義」ではなく「実質所有者」で判断すれば過半数に達しないという結論です。

同投資法人では「税務当局によりこれと異なる判断がなされる可能性を完全に否定することはできないものの(投資法人のプレスリリース)」法人税が課税されないという前提で利益配当を行います。

国税当局との相応のやり取りはあったのでしょうが、あとは税務調査の結果待ちということです。

REIT税制の厳しいところに「課税されないかどうか」の最終判断が、その後の税務調査に左右されてしまうということがあります。配当時点では分からないのです。それは保有割合ばかりではありません。

REITは利益の90%以上配当しないと課税なしにはなりません。90%配当したつもりでも、その後の税務調査で利益計上洩れが指摘されれば、利益は増加し、その結果として配当額が利益の90%未満になり非課税だったはずの利益すべてが課税対象になります(このような事例はまだ無いようですが)。そしてその課税額分は投資家に利益分配金として配当してしまっています。つまり外部に流出済みなのです。

REITへついに法人税課税がされる


さて前記のエルシーピー投資法人は事なきを得たようですが、10月決算のFCレジデンシャル投資法人に法人税課税がなされる見込みです。

ファンドは市場で自由に買い増しします。その結果、財務局に提出された大量保有報告書での上位3者の保有割合が56.14%にも達しました。

「税法上の導管性要件を満たさない場合、利益の配当の損金算入ができなくなり、本投資法人の税負担が発生する結果、税負担相当額の投資主への分配金が減少します。このため、本投資法人としては、現時点において…利益予想および一口当たり分配金予想を…修正します。(投資法人のプレスリリース)」

予定の1口当たり利益分配金(配当)は10,005円でしたが、それを5,857円に修正します。4,148円(41.5%)もの減額です。この減額分はそっくり法人税等として国等に納税されることになります。

アパート室内での喫煙を禁じる条例を可決


日本ではなくアメリカでの話です。

カリフォルニア州ベルモント市の市議会はアパート室内での喫煙を禁じる条例を暫定可決しました。

カリフォルニア州では、職場や飲食店での禁煙を次々と定めてきましたが、いよいよ個人の室内での禁煙条例です。

非喫煙者への受動的間接的喫煙防止を徹底するためのものであり、アパート室内で喫煙したものに対する罰金は1000ドルと規定されます。

アメリカではこれまでもアパート管理組合や管理会社が個別に全室禁煙規則を設ける例もあったそうです。そしてそれには禁煙とすることで火災を防いだり、室内清掃費用を抑える狙いもあります。

(全国賃貸住宅新聞2007.11.5. 奥田貞沖氏)

大規模マンションの建て替え進む


2002年12月に「マンション建て替え円滑化法」が施行されました。老朽マンション急増に対応して、マンションの建て替えがしやすくなりました。

東京都内ではこの法律を適用した建て替え分譲マンションが相次ぎ完成期を迎えています。

9件が今後2-3年に完成の予定です。

調布市の国領住宅は144戸から320戸に、町田山崎住宅は300戸から305戸に、新蒲田住宅マンションは134戸から202戸。

大規模なマンションの建て替えも進みます。

(日本経済新聞2007.10.26.)




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